土地を先に押さえても住宅ローンは組める？メリットや注意点を解説！

家づくりを検討している人の中には「気に入った土地がすぐ売れてしまう」「住宅のプランを考えていたら土地を逃した」という経験がある人もいるでしょう。人気エリアの土地は競争が激しく、建物の計画を練っている間に他の人に先を越されることも少なくありません。確実に土地を購入するためには「土地を先に押さえる」ことも一案です。

当記事では、土地を先に押さえる方法やそのメリット・デメリット、手続きの流れ、注意点を詳しく解説します。無理のない資金計画で理想の住まいを実現するために、土地購入前に押さえるべき知識を整理しておきましょう。

注文住宅を建てる際、通常は土地と建物の購入を同時に進めますが、希望のエリアで理想の土地を見つけた場合などは、先に土地だけを購入することもあります。ただし、土地のみを先に購入するときに一般的な住宅ローンは利用できません。そうした場合に検討できるのが土地先行融資やつなぎ融資などのローンです。

ここでは、土地先行融資とつなぎ融資の仕組みや特徴について解説します。

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土地先行融資とは、住宅建築前に土地だけを先に購入する際に利用できる住宅ローンの一種です。通常の住宅ローンは建物が完成してからでないと借り入れができませんが、土地先行融資であれば、土地の購入時点で融資を受けることが可能です。

土地先行融資は土地を担保に借り入れを行うため、つなぎ融資よりも低金利で利用できる点がメリットです。また、条件を満たせば住宅ローン控除の対象にもなります。一方で、土地と建物で申し込みが別々になること、登記費用や事務手数料などの諸費用がかかることには注意が必要です。

つなぎ融資とは、建物の引き渡し前に必要な費用を一時的に借り入れるためのローンです。注文住宅を建てる際は、土地代や着工金、中間金などの支払いが発生しますが、住宅ローンの本契約は建物完成後でなければ実行されません。こうした支払いに対応するために、住宅ローン実行までの「つなぎ」として資金を借りられるのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資を受ければ、自己資金が少なくてもタイミングを逃さず住宅購入を進めることができます。借入期間は通常1年程度で、金利は住宅ローンより高めに設定されています。返済は住宅ローンの融資実行時に一括で行われるのが一般的で、融資期間中は利息のみを支払います。

土地を先に押さえることで、理想のエリアや条件に合う場所を確保しやすくなります。ここでは、土地の先行購入による具体的なメリットを紹介します。

「駅から徒歩10分以内」「学区内」「スーパーや病院が近い」など、さまざまな希望条件を満たす土地は非常に限られています。特に都心部や住宅地として人気の高いエリアでは、希望条件を満たす土地は物件情報が不動産市場に出た瞬間に買い手が付くことも多く、じっくり検討している間に他の人に先を越されるケースも少なくありません。

また、建物プランの検討には時間がかかるため、「建築会社と間取りの相談をしている間に土地が売れてしまった」という事態もあります。土地を先に確保しておけば、検討や手続きに時間をかけすぎて購入機会を逃すことを避けられます。

不動産市場は経済動向や都市開発などの影響を受けて常に変動しており、現在の価格が将来も続くとは限りません。たとえば、再開発計画や新駅の開設、商業施設・大型マンションの建設が予定されているエリアでは、土地の需要の高まりに伴って価格が急騰することがあります。

価格が変化する前に土地を押さえれば、購入価格を安く抑えられ、家づくり全体の予算にも余裕が生まれます。また、将来的に同じエリアでの土地取得が難しくなったり、予算をオーバーしてしまったりするリスクも避けられます。価格の変動を読み切ることは難しいものの、「この土地に住みたい」という希望が明確な場合は、タイミングを逃さず購入することで、資金計画上の不安を減らせるでしょう。

建売住宅購入時はデザインはある程度決まっている場合がありますが、注文住宅では生活イメージに合わせて自由に建築プランを練ることが可能です。しかし、間取り・日当たり・庭の広さ・隣地との距離など、多くの要素を検討する必要があります。土地が決まっていない状態では想像だけで判断しなければならず、理想とのズレが生じることもあります。

その点、すでに土地がある場合は、敷地の広さや形状、周辺環境を踏まえて現実的なプランを立てられ、住まいの完成イメージをより具体的に描くことが可能です。また、土地探しと家づくりを同時に進める必要がなくなるため、住宅設計に集中でき、納得のいくマイホームづくりにつながるでしょう。

建築条件付き土地の場合は施工会社がすでに決まっているケースが一般的ですが、注文住宅では自分でハウスメーカーや工務店を選べます。しかし、土地と建物を同時に検討していると、スケジュールに追われて十分に情報収集や比較検討ができないまま契約に踏み切るケースもあります。土地の仮押さえ期間が限られている場合、時間的な余裕がない中で施工会社を決めなければならないというプレッシャーもあるでしょう。

その点、土地だけを先に押さえておけば、敷地の形状や日当たり、周辺環境などの情報をもとに複数の施工会社へ見積もりを依頼できます。家づくりの希望を土地の状況に応じて具体的に相談することで、実現性の高い提案が受けられるため、各社の価格・性能・デザインのバランスを見ながら、自分たちに合う施工会社を選べるでしょう。

土地を先に押さえることには多くのメリットがありますが、一方で注意すべきデメリットも存在します。ここでは、事前に知っておきたいリスクや費用面での注意点を解説します。

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土地と建物を同時に検討する場合は、全体の予算配分を見ながら柔軟に調整できます。しかし、先に土地を押さえると、土地の購入費を基準に残りの予算で建物を設計せざるを得なくなります。たとえば「キッチン設備にこだわりたい」「広いリビングがほしい」などの希望があっても、土地の購入が原因で資金が不足すれば、妥協を強いられる場合があります。

また、当初の想定を超える予算オーバーになれば、住宅ローンの返済負担が増すリスクもあります。理想の住まいを実現するには、土地を購入する前に建物の予算を含めた全体像を明確にすることが必要です。魅力的な土地があっても、冷静に資金計画を立てた上で購入すべきか検討しましょう。

住宅ローンは「住むための建物を取得すること」が前提のため、土地だけの購入では融資条件を満たせず、原則として適用されません。そのため、土地取得には土地先行融資やつなぎ融資など別の融資手段を利用する必要があります。しかし、土地先行融資やつなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く、借入期間が長引くほど支払う利息が増えるため、結果的に返済総額が膨らむリスクがあります。

また、土地先行融資やつなぎ融資を扱う金融機関は限られており、手続きの煩雑さや必要書類の多さも負担になります。資金計画に余裕がない場合、後の生活費や建築資金にも影響を与えかねません。先に土地購入を検討する際は、土地先行融資やつなぎ融資の仕組みや金利負担について把握した上で、利用すべきか慎重に判断しましょう。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）制度は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、一定期間にわたって所得税や住民税が軽減される制度です。しかし、あくまでも「住宅を取得・居住すること」が条件のため、土地だけを先に購入する場合は原則として住宅ローン控除が適用されません。

しかし、土地を先に押さえても、新築の日から6か月以内に居住すれば、控除を受けられる可能性があります。そのためには、建築スケジュールなどの要件をクリアしなければなりません。土地を先に購入する場合は、住宅ローン控除の適用条件について事前にしっかり確認し、利用できるかどうかを見極めた上で慎重に進めることが重要です。

出典：国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

「固定資産税」と「都市計画税」は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される税金です。建物が建っていれば、固定資産税の軽減措置が適用される場合があります。しかし、更地のままでは固定資産税の軽減措置が受けられず、税額がそのまま課税されるため、大きな負担がかかることになります。

建物を建てずに更地として放置している期間が長くなれば、その分税金の負担も重くなります。さらに、不動産取得税・印紙税・登録免許税は土地取得の段階で発生するため、住宅と同時購入よりも早いタイミングでまとまった資金が必要です。土地を先に押さえる場合、住宅を建てるまでの空白期間にも経済的な負担がかかることを見越し、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

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土地と建物をセットで購入する場合は、契約と同時進行で建物の設計を進められ、比較的スムーズに工事へ移行できます。しかし、土地のみを先に押さえる場合は、売買手続きが完了した後に施工会社の選定や建物のプランニングを始める分、完成までの期間が長くなる傾向にあります。

さらに、施工会社との打ち合わせや建築確認申請など、家づくりにはまとまった期間が必要です。この間、賃貸住宅に住んでいる場合は、家賃の支払いと土地のローン返済が重なり、経済的な負担が増すことも少なくありません。理想の住まいをじっくり計画できる反面、住み始めるまでの期間が延びると、生活設計に大きく影響する可能性があるため、全体のスケジュールも意識するとよいでしょう。

土地だけを先に購入する場合、後々の家づくりに支障が出ないよう注意が必要です。ここでは、失敗を防ぐために事前に確認しておきたいポイントや計画の立て方を解説します。

土地の購入をする際の注意点は？法律や周辺環境・費用をチェック！

土地を先に押さえる場合、住宅建設の障害とならないよう、土地に関する詳細な情報を事前にしっかり調べる必要があります。たとえば、土地の形状や方位、上下水道の整備状況、周辺環境、建ぺい率・容積率・用途地域などの法的制限を確認しなければ、後から建てたい家のプランを変更せざるを得なくなる可能性があります。

土地購入後に「この場所では希望の家が建てられない」と判明しても、後戻りすることは困難です。トラブルや無駄な出費を防ぎたい場合は、建築の専門家や不動産業者とも連携しながら、購入前に十分な調査を依頼するのも一案です。

土地だけを先に購入する場合でも、住宅建設の計画はできるだけ早い段階で立てる必要があります。土地先行融資やつなぎ融資を利用するには、金融機関への建設プランや見積書、間取り図などの提出が求められることが多いためです。

また、建設計画が曖昧なままだと、融資の審査が通らなかったり、着工までのスケジュールが大幅に遅れたりする恐れがあります。土地購入後の期間を有効に使い、どのような家をいつ建てるかを具体的に計画することで、スムーズに住宅取得へ進めるでしょう。

住宅ローン控除などの税制優遇を受けるためには、土地と建物の名義を一致させる必要があります。土地と建物の名義が異なると、住宅ローン控除が適用されない可能性があります。

たとえば、土地が親の名義、建物が子どもの名義の場合、家に住んでいても税制上は他人の土地に家を建てた扱いとなり、控除の対象外となります。後々のトラブルや損失を避けるために、土地取得時点から住宅の名義人を揃えるようにしましょう。

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土地を先に押さえる場合、建物が完成するまでの間に家賃と土地のローン返済の二重支払いが発生し、家計に大きな影響を与えることがあります。特につなぎ融資や土地先行融資を利用する場合は金利が高くなりやすいため、返済額が予想以上に膨らむ可能性があります。

さらに、住宅の建設が長引けば、固定資産税や土地の維持費も継続的に発生します。生活費や教育費に支障が出ないようにするには、無理のない借入金額と返済スケジュールを事前にしっかりとシミュレーションし、将来を見据えた資金計画を立てることが大切です。

土地を先に押さえる場合、事前に流れを把握しておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。ここでは、土地購入から住宅ローン契約までの一般的なステップを分かりやすく解説します。

インターネット検索や不動産会社への相談、現地の視察など、土地探しの情報収集の方法はさまざまです。駅や学区、周辺施設など、生活の利便性を重視した条件を明確にすると、効率よく候補地を絞り込むことができます。

土地探しは平均で3か月～1年程度かかることもあります。土地購入のタイミングを逃す恐れがあるため、100％理想の土地にこだわるのではなく、「70％の満足度」で決断するのも1つのコツです。

気に入った土地が見つかったら、売主や不動産会社に「買付証明書」を提出して仮押さえを行います。買付証明書は「購入申込書」や「買受証明書」と呼ばれることもあります。人気の高い土地は他の購入希望者と競合することもあるため、早めに買付証明書を提出して購入の優先順位を確保することが大切です。

ただし、買付証明書は法的拘束力のある契約ではなく、「この土地を購入したい」という意思を伝えるための書類です。土地購入の交渉は先着順ではなく、購入希望金額が高い人から始まる場合もあります。

買付証明書を提出したら、住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込みます。仮審査では、借入希望者の年収や職業、健康状態などをもとに、住宅ローンの借入可否が簡易的に審査されます。

必要書類には本人確認書類・所得証明・物件資料などがあり、あらかじめ準備しておくとスムーズです。審査は数日程度で完了し、結果により売主へ資金調達の見通しを示すことができます。

住宅ローンの仮審査が通ったら、不動産会社を通じて売買契約を進めます。契約前には、宅地建物取引士による「重要事項説明」が行われます。重要事項説明には法的制限や契約解除の条件などの専門的な内容が含まれるため、分からない点があれば必ず確認しましょう。

重要事項説明を受けて納得したら契約書にサインし、物件価格の5～10％程度の手付金を支払います。契約締結をもって正式に土地の購入意思が固まることになります。

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進みます。本審査は金融機関と保証会社が行うため、仮審査よりも時間がかかり、通常1～2週間程度、ネット銀行では1か月以上かかることもあります。

本審査では年収証明書類や住民票、登記簿など多くの書類が必要となり、追加提出を求められるケースもあります。仮審査に通っていても本審査で否決されることもあるため、書類の不備がないよう十分に注意が必要です。

本審査に通過したら、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。これは住宅ローンの正式な契約であり、借入金額・利率・返済方法などが明記された重要な手続きです。契約時には本人確認書類、住民票、印鑑証明、実印などの書類を準備する必要があります。

また、不動産に対する抵当権設定や火災保険の加入義務などの説明も受けるため、契約内容をよく理解した上で署名・押印を行いましょう。

土地の引き渡しに向けて土地購入費用の残代金を支払います。金融機関から融資が実行され、事前に支払った手付金を差し引いた残額が売主の口座へ振り込まれます。多額の資金を動かすため、売主の口座情報を事前に確認し、正確に振込手続きを行うことが重要です。

残代金の入金が確認された時点で、土地の所有権移転登記が行われ、名実ともに買主の所有となります。登記手続きは専門的な内容が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。これで土地の取得手続きは完了し、いよいよ住宅の建設に進むことができます。

土地を先に押さえるという選択には「人気エリアを確保できる」「建物の設計がしやすくなる」などのメリットがある一方で、「建物に割く予算が減る」「税金の負担が増える」といった注意点も存在します。

土地購入を先に進める場合、土地と建物をトータルで見た資金計画とスケジュールの調整が重要です。先に土地を購入することで生まれる自由度を生かしつつも、生活費への影響やローン返済の負担を見越して行動するとよいでしょう。希望に合う土地をお探しの際は、アイダ設計の土地情報もぜひご参照ください。アイダ設計では、土地の仕入れ情報を随時掲載しております。

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