土地・建物を妻名義・夫名義で分けられる？共有名義の基本も解説

マイホームを購入する際、土地や建物を夫婦のどちらの名義にするか悩む人は少なくありません。土地を妻名義、建物を夫名義にするケースも存在しますが、名義の分け方によっては売却や相続の際に予期せぬトラブルに発展する恐れがあります。

当記事では、土地・建物を別々の名義にするリスクから、共有名義のメリット・デメリット、持分割合の正しい決め方までを分かりやすく解説します。正しい名義設定を行うことで、税制優遇やトラブル回避などのメリットを得られます。将来に向けて安心して住まいを購入したい人は、ぜひ最後までご一読ください。

夫婦でマイホームを購入する際、土地を妻名義、建物を夫名義と分けるケースはめずらしくありません。たとえば「土地は妻の実家から援助を受けたので妻名義」「建物は夫が住宅ローンを負担するので夫名義」などの事情が挙げられます。

しかし、土地・建物の名義が異なると、将来の売却時に手続きが煩雑になる点には注意が必要です。「土地だけ」「建物だけ」「セット売却」のいずれの場合も、売りにくさや合意形成の難しさといった不都合が生じやすくなります。

ここからは、それぞれのケースに分けて夫名義・妻名義に分ける際の注意点を説明します。

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夫婦で土地を妻、建物を夫と名義を分けて所有している場合、土地だけを売却すると、建物の所有者が異なるため「底地」として扱われます。底地とは、第三者が借地権を持つ土地のことです。建物がある以上、所有者はその土地を自由に利用できず、にもかかわらず固定資産税や都市計画税を負担する必要があります。そのため、底地を購入して利益を見込みたい買主は非常に少なく、業者に底地買取を依頼しても相場より低い売却価格で取引されるケースが一般的です。

また、借地権の設定解除や名義統一を行わない限り売却しにくく、手続き負担や価格交渉の難易度も高まるため、土地のみの売却は困難を伴います。結果として売却期間は長期化し、希望価格で成約しない場合がほとんどと言われています。

土地が妻名義、建物が夫名義の場合、建物だけを売却すると「借地権付き物件（借地権付き建物）」として扱われます。借地権とは、土地を借りて建物を所有・使用する権利です。第三者に建物を売る際は、書面を交えた正式な借地契約が必要です。建物の買主は土地の所有権は持っていないため、建物の増改築や再販の際は土地所有者の承諾が必要になる場合もあります。

そのほかにも借地権付き物件は利用制限が多く、承諾料や譲渡制限の存在から相場より低い売却額で査定・取引される可能性があります。買主も見つかりにくいため、事前に契約条件や費用負担を十分に確認した上で進めるようにしましょう。

土地と建物で名義が異なるまま売却を進めると、買主は権利関係の複雑さを敬遠し、成約が難航しがちです。そのため、売却前に土地・建物を夫婦どちらか一名義に統一する必要があります。名義統一により所有者が1人となれば、名義一致物件と同条件での価格設定が可能になり、買主も安心して契約に臨めるでしょう。

ただし、名義変更には法務局での所有権移転登記が必要で、登録免許税が発生します。加えて、名義変更が贈与とみなされる場合は、贈与税が課税される可能性もあります。不動産売却をセットで行う場合は、税負担や登記手続きの費用・スケジュールを事前に確認するようにしましょう。

夫婦でマイホームを取得する際、土地・建物の名義を夫または妻どちらか1人に絞る必要はありません。不動産登記では、出資割合に応じて複数名義で登記する「共有名義」を選択できます。

共有名義にすると、住宅ローン控除や借入限度額の拡大など、夫婦双方が税制優遇や資金面のメリットを享受することが可能です。ただし、実際の出資比率と異なる持分割合で登記することにはリスクがあるため、出資状況に即した持分比率を設定するようにしましょう。

夫婦で土地・建物を共有名義で購入する場合、出資額に応じて「持分割合」を設定し、不動産登記に反映させる必要があります。ここでは、持分割合の決め方や具体的な計算方法を解説します。

夫婦で共有名義により不動産を購入する場合、持分割合は原則として各自の出資額に応じて決定するのが基本です。持分割合を正確に設定することで、将来的なトラブルや課税リスクを回避できます。計算式は次の通りです。

たとえば、8,000万円の物件を夫6,000万円・妻2,000万円の負担で購入した場合、夫の持分は75％、妻の持分は25％となります。

夫婦で不動産を購入して共有名義にする場合、出資額によっては持分割合がきれいに割り切れないことがあります。たとえば、8,000万円の物件を夫が4,300万円、妻が3,700万円負担した場合、持分割合は夫53.75％、妻46.25％となります。持分割合に端数が出る場合は、登記上の扱いやすさを考慮して「夫54％・妻46％」など端数を調整して登記申請するのが一般的です。

ただし、出資額と異なる持分割合で登記すると、差額分が年間110万円を超える場合は贈与税が発生する可能性があります。持分割合を調整する際は、贈与税の課税対象とならないよう慎重に判断し、必要に応じて専門家に相談するとよいでしょう。

父や母などから資金援助を受けて不動産を購入する場合、その援助の形によって持分割合の計算方法が異なります。援助の方法は主に「贈与」「借入」「共同出資」の3つです。たとえば、親から贈与された資金は、その子ども（夫または妻）の出資額としてカウントし、持分割合に反映させます。借入の場合も同様に、返済義務を負う人の出資として扱います。

一方、親も出資して共有名義にする「共同出資」の場合は、親自身も不動産の共有者となり、出資額に応じた持分割合を登記する必要があります。ただし、贈与や無利子借入では贈与税が発生する可能性があるため、税制上の注意も必要です。どの形態を選ぶにせよ、持分割合は実際の資金負担に即して適切に設定するようにしましょう。

夫婦で土地・建物を共有名義にすると、税制や住宅ローンの面でさまざまなメリットがあります。ここでは、共有名義で購入した場合に得られる主なメリットについて説明します。

夫婦共有名義で住宅を購入し、それぞれが住宅ローンを借りる、または一方が連帯債務者となる場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることが可能です。住宅ローン控除とは、ローン年末残高の0.7%を所得税や住民税から差し引ける制度で、新築なら最大13年間、中古なら10年間の適用があります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

共働き夫婦の場合、各自の所得に対して控除が適用されるため、単独名義と比べて減税効果が大きくなり、家計全体の負担軽減にもつながります。ただし、一方が連帯保証人となっているだけでは控除を受けられないため、事前に住宅ローンの契約形式を確認することが重要です。

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単独名義では、住宅ローン審査は申込者1人の年収に基づいて行われます。その点、共有名義にして夫婦で住宅ローンを借りれば、2人の収入を合算して審査を受けられるため、単独名義よりも多くの資金を借り入れることが可能です。

たとえば、夫の年収が300万円、妻の年収が200万円であれば、単独での借入額よりも、年収500万円として審査を受けるほうが借入可能額の上限は増えます。共働き世帯やパワーカップルにとっては、住宅ローンの借入可能額が増えることで、理想の住まいを手に入れるための選択肢が広がるでしょう。夫婦で住宅ローンを借りる方法にはペアローンや連帯債務型ローンなどがあるため、資金計画などに合わせて住宅ローンの種類を検討することをおすすめします。

夫婦で共有名義にした住宅を売却する場合、譲渡所得に対して適用される「3,000万円特別控除」を夫婦それぞれが受けることができます。この制度は、居住用財産を売却した際に最大3,000万円までの利益を非課税とするもので、共有名義であれば最大6,000万円まで控除できます。

出典：国税庁「No.3302　マイホームを売ったときの特例」

たとえば、売却によって得た譲渡益が5,000万円の場合、夫婦が50％ずつの共有名義であれば、それぞれ3,000万円まで控除でき、合計6,000万円の非課税枠を利用することが可能です。単独名義では3,000万円を超える部分に課税されるため、高額物件を売却する可能性がある場合は共有名義のほうが税制面では有利です。

夫婦で不動産を共有名義することは、将来の相続税対策にもつながります。夫の単独名義で不動産を所有していた場合、夫が亡くなると不動産全体が相続税の課税対象になります。しかし、共有名義であれば、課税されるのは夫の持分のみとなり、相続税の負担を軽減することが可能です。

たとえば夫の持分割合が60％、妻が40％であれば、相続対象となるのは60％分の評価額だけです。ただし、実際の出資額と異なる持分割合を設定すると、贈与とみなされ課税される可能性もあるため注意が必要です。家族の将来に向けて税務リスクを軽減するには、出資比率に基づいて適切な共有名義を設定することが大切です。

夫婦で土地・建物を共有名義にすることには多くのメリットがありますが、一方で注意すべきデメリットも存在します。ここでは、共有名義にした場合に起こり得るリスクについて解説します。

共有名義の不動産を売却する際には、名義人全員の同意が必要です。たとえ夫が90％、妻が10％の持分だったとしても、妻が反対すれば不動産全体を売却できません。どちらか一方が住み続けたいと主張すれば、協議は難航する可能性があります。

また、共有名義を解消して単独名義に変更する場合、住宅ローンを借りている金融機関の承諾や条件変更も必要になります。共有名義の不動産は柔軟に処分しづらく、トラブルの原因となることもあるため、購入時には将来的な売却や相続の可能性も踏まえて慎重に判断するようにしましょう。

離婚時に不動産名義が夫婦双方にある場合、家の物理的な分割はできないため、どちらかが住み続けるか、第三者に売却して売却益を持分割合に応じて分けるのが一般的です。しかし、自宅に住み続けるために持分を買い取ろうとしてもまとまった資金が必要であり、現実的には困難なケースも少なくありません。

また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関との契約変更や返済計画の見直しが必要となり、さらに手続きが複雑化します。婚姻期間が長いほど、実際の持分割合と異なる2分の1ずつの財産分与が求められる可能性もあり、法的・感情的な対立が起きやすい点にも注意が必要です。

共有名義の不動産では、遺産相続が発生した際に権利関係が複雑になることもデメリットです。たとえば、夫婦で2分の1ずつ持分を所有していた場合、夫が亡くなるとその持分は妻と子ども、あるいは親や兄弟といった相続人に分割されます。

その結果、当初は夫婦2人だけだった共有者が3人、4人と増え、将来的な売却や建て替えの際には相続人全員の同意が必要となるため、手続きが煩雑になります。また、相続人の中に連絡が取れない人や同意しない人がいる場合は、物件の処分自体が困難になることもあります。

贈与税の基礎控除は年間110万円までのため、それを超えると課税対象となります。たとえば、3,000万円の物件で夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担したにもかかわらず、持分割合を2分の1ずつにした場合、妻は500万円の贈与を受けたとみなされることになります。

出典：国税庁「No.4402　贈与税がかかる場合」

また、離婚時の財産分与でも、過剰な分与があれば贈与と判断される場合があるため、注意が必要です。税務署は不動産の権利異動についてもチェックしており、場合によっては調査が入ることもあります。名義や持分割合は実際の出資額に基づいて決定し、贈与税などの予期せぬ課税を防ぐようにすると安心できるでしょう。

夫婦で不動産を共有名義にする場合、選択する住宅ローンの契約形態によっては名義人ごとに諸費用が発生し、結果的に費用負担が増えることがあります。ペアローンを利用する場合、夫婦それぞれが別々に住宅ローン契約を結ぶため、契約書ごとに印紙税や契約事務手数料、保証料などが発生し、諸費用が単独ローンや連帯債務型ローンと比べて2倍近くになるケースもあります。

登記費用においても、それぞれの持分ごとに登録免許税がかかるため、名義人が増える分だけ手数料や税負担が高くなりやすい点に注意が必要です。共有名義にする際は、初期費用も見据えて資金計画を立てましょう。

土地・建物の名義を夫婦で分けるか、共有名義にするかは、購入時だけでなく、売却・相続・離婚といった将来的な場面に大きな影響を与えます。共有名義には節税や融資枠の拡大などの利点がある一方で、意思決定の煩雑さや手続き面での負担も伴います。

特に持分割合を出資実態と異なる形で設定すると、贈与税の課税リスクが生じるため注意が必要です。名義の設定を検討する際は、短期的なメリットだけでなく、将来を見据えた視点で判断し、必要であれば専門家の助言も活用しましょう。