家の買い替え・住み替えは難しい？手順・注意点や買い先行について解説

結婚して二人暮らしを始めたり、子供が新たに生まれたり、子供が独立したりと、家族のライフスタイルは変化していくものです。しかし、いざ家の買い替えを検討しようとすると、現在住んでいる家のローン・新居の値段などがネックになるのではないでしょうか。

住み替えを検討するにあたっては、コツを押さえて準備を進めることが大切です。

この記事では、家の買い替え・住み替えの仕方について、基本的な流れや注意点を解説します。

１．買い替えをスタートさせる際の2つの方法

これから家を買い替えようと考えているなら、現在住んでいる住宅を売る「売り先行」を選ぶか、それとも先に新しい住宅を買う「買い先行」を選ぶか、2つの方法について検討する必要があります。

以下、それぞれの方法についてご紹介します。

売り先行

売り先行とは、現在住んでいる住まいを売った後、新居を購入する方法のことをいいます。

メリット

先に現在暮らしている住宅を売却するため、売却金をもとに新居の購入について考えられますから、資金計画を立てやすいのがメリットです。売却で得た資金を購入予算として充てることも可能です。

デメリット

売却手続き中に新居に住めない場合、引渡日までは別の場所で暮らさなければなりません。旧居の住宅ローンを組んでいる場合、仮住まいの家賃と支払いが重複することになりますから、引っ越しも含め金銭的負担が増える可能性もあります。

買い先行

買い先行とは、先に新居を購入し、その後現在暮らしている家を売却する方法のことをいいます。

メリット

新居を購入することに集中でき、自宅が売却できていない段階でも新居への引っ越しが可能になるため、新しい生活をスピーディーに始められます。

デメリット

買い先行は誰にでも選べる選択肢ではなく、新居の料金を「旧居を売る前の段階」で支払える財力を持つ人でないと、選ぶのは難しいでしょう。旧居の売却手続きが終わっていない状況で、旧居・新居のローンを重複して支払う状況になると、その間の負担は非常に大きくなるものと考えられます。

２．買い替えの手順について

売り先行・買い先行は、それぞれいくつかの手順を踏んで住宅の購入・売却を行います。以下、具体的な手順について解説します。

売り先行の場合

売り先行で住宅の購入・売却を進める際は、まず自宅の値段を決める必要があります。そこで、不動産会社に依頼して、旧居の査定価格を算定してもらいます。

次に、売却を手助けしてくれる不動産仲介業者と「媒介契約」を締結します。媒介契約の種類は3種類あり、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼するだけでなく、1社に絞って仲介を依頼することもできます。

購入希望者が現れ、売買契約を締結したら、売却金を受け取ります。住宅ローンを組んでいる場合は、売却金を使って旧居のローンを完済する形になります。

買主に物件を引き渡した後、または売却のめどが立った場合は、新たに住む家を探します。不動産会社や売主などと売買契約を締結し、諸費用の支払い・ローン手続きを済ませたら、引渡日以降から新居で暮らすことができます。

買い先行の場合

買い先行は、新居を先に購入してから旧居を売却するため、手順が売り先行と逆です。そのため、まずは住みたい物件を探すことになります。

物件を見つけた後、売買契約締結・ローン手続き・諸費用支払いを済ませ、新居に入居してからが売却手続きのスタートです。自宅を査定してもらい、不動産仲介会社と媒介契約を結び、売主を見つけて売買契約を締結できるよう動きます。

旧居の売主が見つからないまま時間が過ぎてしまうと、支払わなければならないお金がどんどん膨らんでいくので、買い先行は時間との勝負といえます。

また、家が売れなかった場合の備えとして、家が売れなかった際に契約を無効にできる「買い替え特約」や、あらかじめ決まった金額で不動産会社に買い取ってもらう「買い取り保証」などのサービスを検討する人もいます。

３．家の買い替え時の注意点

多くの人にとって、家は人生でもっとも高価な買い物の一つであることから、それだけ買い替えにも時間がかかります。

旧居の売却と新居の購入については、時間にある程度ゆとりを持ってプロセスを進めつつ、中長期的な視点を持って新居を購入することが大切です。

スケジュールには余裕を持たせる

旧居の買い手がなかなか見つからないことも十分考えられるため、できるだけスケジュールには余裕を持たせた方が賢明です。

一般的に、物件の売却には短くて2ヶ月、長い場合は半年～1年ほどかかるものと見込まれます。金額が大きく、段階を追って契約を進めていくことから、売主が想定している通りに旧居が売れるとは限らないのです。

例えば、住宅ローンに関しては金融機関とのやり取りが必要になりますが、購入者側の都合に銀行が合わせてくれるケースは少ないでしょう。

売却額＝査定額とは限らない

住宅の査定額は、デパート等の商品で言えば「定価」にあたります。つまり、売れ行きによっては定価から安くなることもあり、いかなる場合でも売却額＝査定額とは限らないのが現実です。

査定額は、あくまでも不動産会社が見立てた金額に過ぎず、額面通りの金額で売れることを国などが保証しているわけではありません。

査定する不動産会社によって査定額が異なるケースもあるため、複数の不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

買い替えは売る前提で

新しい家を買おうと考えているとき、人によっては機能性やデザインを選考基準にするかもしれません。しかし、ライフスタイルによって住む家を変えようと思っているなら、その家を「将来的に売る」前提で考えた方がスマートです。

具体的には、都市部へのアクセスや設備の充実など、後々家を手放すことも想定して買い替えを行うのがよいでしょう。

万一、機能面で買い替えに失敗してしまったと感じても、資産価値が高い物件を選ぶことで将来の負担を軽減することにつながります。

４．買い替えローンについて

家を買い替えるにあたり、現在住んでいる家のローンがあると、なかなか思い切った決断ができない人も多いのではないでしょうか。そういった人の決断を支えてくれるのが、買い替えローンの存在です。

買い替えローンとは、現在の家を売ってもローンを返しきれない場合に、新居の購入資金に加えて残債まで貸してくれるローンのことをいいます。

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メリット

買い替えローンを利用すると、十分な自己資金が用意できない人でも新居に住み替えることができます。

デメリット

買い替えローンを利用するためには「売買の決済を同じ日にしなければならない」というルールがあるため、予定が過密スケジュールになりがちです。

旧居の売却と新居の購入を並行して行うことになるため、その分忙しくなることが予想されますから、買い替えローンの利用は慎重に判断する必要があります。

５．まとめ

住宅の買い替えにあたっては、資金計画にゆとりを持たせたいなら売り先行を、新居への引っ越しを優先したいなら買い先行を選ぶのが一般的です。

ただし、売り先行は仮住まいへ引っ越しするコストが発生する場合があり、買い先行の場合は旧居が売れないケースも想定しておく必要があります。

十分な自己資金が用意できない場合は、新居の購入資金と残債分が借りられる、買い替えローンの利用を検討するのも一手です。

できるだけゆとりを持って予定を詰め、査定額以上の売却にこだわらず、最終的には買った新居を売ることも考慮して家を選ぶことが大切です。

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