住宅ローンの審査基準とは？審査の流れや対策のポイントを解説

住宅ローン審査は、「本当に通るのだろうか」「自分の収入で問題ないのか」など、不安や疑問が尽きないものです。審査に通らなければ、せっかく見つけた理想の土地や家を購入できなくなる恐れがあります。そのため、住宅ローン審査に申し込む前に、審査基準のポイントや事前に取るべき対策について把握しておきましょう。

当記事では、住宅ローン審査における主要な審査基準や流れ、必要書類、審査に落ちる原因、通過率を上げる対策を丁寧に解説します。審査に関する不安が解消されれば、自分に合う住宅ローンの選び方や準備すべきポイントが明確になるでしょう。

引用：国土交通省「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」引用日2025/11/21

住宅ローン審査では、完済時や借入時の年齢、健康状態、年収、勤続年数、返済負担率、担保評価などが重視されます。国土交通省の調査でも、これらは9割以上の金融機関が必ず確認する基準とされています。ここでは、住宅ローン審査の主な評価基準について解説します。

住宅ローンとは？仕組みや種類・手続きの流れ・審査のポイントを解説

住宅ローンでは「いつ借りるか」だけでなく、「何歳で完済するか」が重視されます。理由は、完済時期が退職後や高齢になるほど収入が減少しやすく、年金や貯蓄だけで返済を続けると家計の負担が大きくなって返済が滞る可能性が上がるためです。多くの金融機関では完済時年齢を80歳未満に設定していますが、審査では年齢が高いほど不利になる傾向にあります。

そのため、定年を迎える65歳前後までに返済を終える計画が望ましいでしょう。教育費が重なる時期などは返済期間を長めに設定して毎月の返済額を抑え、後から繰上返済で調整する方法も有効です。退職後も返済が続く場合は、退職金や家計の余裕が生まれたタイミングで少しずつ返済を前倒しし、できるだけ70歳までの完済を目指すとよいでしょう。

団体信用生命保険（団信）に加入できなければ住宅ローンの契約自体が成立しないため、審査では健康状態についても重要視されています。団信は、契約者に万が一のことが起きた際にローン残高を保険金で完済する仕組みで、多くの金融機関で加入が必須です。そのため、金融機関は返済不能に陥るリスクを避ける目的で、病歴や治療歴などを告知書で丁寧に確認します。

告知書では、直近の治療や投薬、過去の手術歴、一定期間以上の通院歴などが審査対象となり、虚偽の申告は保険金の不支給につながるため厳禁です。持病があっても治療が安定していれば加入できるケースもあるため、正確に申告しましょう。また、フラット35のように団信加入が任意の商品もあり、健康状態に不安があっても住宅ローンを借りることは可能です。

借入時の年齢が確認されるのは、返済期間の長さや収入の安定性に直結し、返済能力の評価に影響するためです。若いほど長期の返済計画が組みやすく、完済時年齢が退職後などになるのを防げるため、審査では有利になりやすい傾向があります。一方で、年齢が高くなるほど返済期間が短くなり、月々の返済額が増える上、団信の加入条件を満たしにくくなることもあることから、慎重に判断されます。

実際、フラット35利用者調査では、借入時の平均年齢は注文住宅で約48.9歳、土地付注文住宅で約41.6歳、建売住宅で約42.1歳と40代前後が中心です。とはいえ、20代で早めに購入して教育費との重複を避ける人もいれば、自身の収入見通しやライフプランに合わせて40代で借り入れる人もいます。そのため、返済負担と生活資金のバランスが取れるタイミングを選んで住宅ローンを借りる時期を決めるとよいでしょう。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」

年収と返済負担率は、金融機関にとって返済能力を客観的に判断できる指標の1つです。返済負担率とは、年間返済額が年収の何％を占めるかを示す割合を指します。一般的な目安は30～35％とされますが、家計の余裕を考えると20～25％に抑えるのが理想です。

フラット35利用者調査によると、2024年度の平均世帯年収は約669万円、平均総返済負担率は約23.2％で、無理のない返済比率を選ぶ利用者が多いことが分かります。年収が高くても借入額が大きければ返済負担率は上昇し、反対に年収が低くても借入額を抑えれば適正範囲に収まります。また、変動金利と固定金利のどちらを選ぶのかによっても、返済負担率は変わります。将来の収入減や住宅ローン金利の変動も考慮し、家計に無理のない返済負担率を設定しましょう。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」

勤続年数は、住宅ローン審査で収入の安定性を見極めるために重視される項目です。長く同じ企業で働いている人は収入が途絶えるリスクが低く、継続的に返済できると評価されやすい一方、転職直後や勤続期間が短い場合は慎重に審査されます。中には、一定年数以上の勤続年数があることを申込条件に含める金融機関もあります。

最近は転職が一般的になっていますが、審査基準として勤続年数が見られる以上、1年以上の在籍があると申込のハードルは下がります。しかし、勤続年数が短くても、他の要素で返済能力が高いと判断されれば審査に通過する可能性はあります。

住宅ローン審査において雇用形態は、収入の安定性を判断する重要項目です。正社員や公務員は離職率が低く長期的な収入が見込めるため評価が高く、次いで契約社員、最も厳しく見られるのがパート・アルバイトやフリーランスです。住宅ローンは30年以上の長期返済が前提となるため、金融機関は「継続的に返済できるか」を重視し、雇用形態が不安定と判断される場合は審査が厳しくなります。

一方で、フラット35のように雇用形態を問わない商品もあり、勤続年数や年収の基準がそれほど厳しくない金融機関を選べば、パート・アルバイトや自営業者でも借りられる可能性はあります。非正規雇用の場合は、自己資金を増やす、他の借り入れを整理するなど、審査に向けた対策も有効です。

担保評価は、金融機関が融資した資金を回収できるかを判断するために不可欠な審査項目です。返済不能となった際は、物件に設定した抵当権（※）を行使して売却するため、その売却額が残債をどこまでまかなえるかが重要となります。一般的に、競売では市場価格より低い価格で売却されることから、金融機関はスピード売却を前提とした独自の基準で担保評価を行います。

担保評価には固定資産税評価額や路線価、公示地価、法定耐用年数などを用い、60～80％を掛けて融資可能額を算出します。担保価値が高ければ借入可能額も増えますが、価値が低い場合は減額承認になることもあるため、購入予定の物件が適切な価値を保っているか事前に確認するとよいでしょう。

※抵当権とは、返済が滞った際に金融機関がその不動産を競売にかけて優先的に返済を受けられる権利です。

住宅ローンでは原則として連帯保証人は不要ですが、返済能力の補完が必要と判断された場合は連帯保証人の有無が審査項目となります。金融機関は通常、保証会社の利用と物件への抵当権設定によって債権回収を確保するため、単独申込で返済能力が十分と判断されれば連帯保証人を求めません。

しかし、収入合算やペアローン、共有名義での購入など、複数人で返済する仕組みを選ぶ場合、審査上「誰がどの範囲を返済するのか」を明確にする必要があることから、連帯保証人が求められます。また、自営業者・勤続年数が短い人・借入希望額に対して収入が不足気味の人など、属性面でリスクがあると判断されるケースでも、連帯保証人の存在が審査通過の条件となることもあります。連帯保証は主たる債務者と同等の返済義務を負うため、頼む側も引き受ける側もリスクを慎重に検討しましょう。

住宅ローン審査で債務状況や信用情報が重視されるのは、「これまできちんと支払いを完了したか」という実績が、長期にわたり返済できるかどうかを判断する有力な手がかりになるためです。金融機関は、指定信用情報機関に登録されたデータを照会し、クレジットカードやカードローン、奨学金、携帯端末代の分割払いなどの返済履歴を確認します。60日以上の延滞や自己破産・任意整理などが「異動情報」として記録されていると金融事故扱いとなり、審査は極めて厳しくなります。

住宅ローン審査は、事前審査から本審査、契約まで段階を踏んで進み、収入・勤務先・信用情報などが総合的にチェックされます。全体の流れを理解することで、スムーズに手続きできるでしょう。

住宅ローンの最初のステップである事前審査は、借入可能額の目安を知るための予備的なチェックです。金融機関は、本人確認書類や申告内容をもとに、収入・勤続年数・職業などの属性と個人信用情報を確認し、住宅ローンの基準を満たしているかを簡易的に判断します。書類の提出が不要なケースも多く、インターネットで必要事項を入力するだけで申し込める金融機関も増えています。

結果は通常約3～4営業日、土日を挟んでも約1週間で判明するため、物件探しや住宅購入の前に目安を把握したい人に向いています。ただし、郵送でのやり取りが必要な場合は時間がかかることもあり、急ぎたい場合はオンライン申込を活用するとスムーズです。なお、事前審査はあくまで「借りられる可能性の確認」であり、この時点で本決定には至らない点は理解しておきましょう。

本審査では事前審査よりも厳密なチェックが行われ、提出書類と申告内容の整合性に加え、返済能力・健康状態・勤務先の在籍状況、不動産の担保評価など、あらゆる要素が総合的に審査されます。不動産売買契約書や重要事項説明書など物件関係の書類も提出する必要があり、事前審査時には確認されなかった細部まで精査されます。

金融機関によって異なるものの、審査範囲が広いため、結果が出るまで約1～4週間かかるのが一般的です。本審査では、申告内容の不一致や、審査期間中に新たな借り入れや転職があると、結果に影響が出る恐れがあります。また、まれに連帯保証人が求められることもあるため、必要な場合は事前に承諾を得ておきましょう。なお、本審査で否決された場合は「ローン特約」によって売買契約を無条件で解除できます。

本審査に通過すると、金融機関から正式な承認通知が届き、住宅ローンの契約手続きへ進みます。ここでは、融資額・金利・返済期間・返済方法など、最終的な融資条件を細かく確認し、必要に応じて担当者と内容の調整を行います。後から契約内容を変更することは難しいため、この段階で疑問点をしっかり解消しましょう。

引き渡し日の約1～2週間前には、金銭消費貸借契約書や抵当権設定契約書、保証委託契約書などの重要書類へ署名・押印します。近年は、来店不要で手続きできる電子契約を導入する金融機関も増えていますが、いずれの場合も契約書や関連書類の控えは必ず保管しておきましょう。

契約手続きが完了すると、物件の引き渡し日に合わせて住宅ローンの融資が実行されます。融資実行とは、金融機関が契約時に取り決めた金額を指定口座へ振り込み、購入代金として利用できる状態にすることです。住宅ローンは高額であるため、契約と引き渡しのタイミングを一致させることで、資金の行き違いや手続きの遅延を防ぐ目的があります。

一般的に、住宅ローン契約の締結後、約1週間で融資可能となり、引き渡し当日に残金決済と同時に実行されます。当日は、融資金の入金、売主への残代金支払い、諸費用の清算、所有権移転登記、抵当権設定登記などの重要手続きが進み、司法書士が立ち会って登記を行います。最後に、書類と物件の鍵を受け取れば引き渡し完了です。

住宅ローン審査では、金融機関が申込者の返済能力や物件の適正評価を確認するため、多くの書類提出が必要です。ここからは、住宅ローン審査に必要な書類を紹介しますので、事前に把握した上で準備を進めましょう。

申込書類は、金融機関が申込者の情報を正確に確認し、審査の前提となる内容を把握するための書類です。多くの金融機関では、住宅ローン申込書のほか、保証会社への委託申込書や団体信用生命保険の加入申込書、告知書、個人情報の同意書などの提出を求めます。

また、保証会社を利用する場合は連帯保証人が不要ですが、場合によっては保証人の同意書が必要になることもあります。事前審査と本審査で別の申込書類が指定される場合もあるため、金融機関からの指示に従って漏れなく準備しましょう。

本人確認書類は、申込者の身元と住所を確認するための基礎資料です。一般的には運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、住民票謄本などが利用できます。パスポートの住所欄がない場合は、公共料金領収書等を追加提出する必要があります。

提出時は、表面・裏面を明瞭に撮影したコピーが求められます。提出期限に余裕を持って、記載内容を読み取れる状態で用意しましょう。

所得証明書類は、申込者に安定した収入があるかを判断する重要書類です。給与所得者の場合は、直近1年分の源泉徴収票や住民税決定通知書、住民課税証明書が代表的です。転職したばかりの人は、採用通知書や見込み年収が分かる書類、最新の給与明細書などの追加提出が必要になる場合があります。

一方、確定申告を行っている人や個人事業主は、確定申告書や所得税の納税証明書など、より詳細な書類が求められます。状況によって必要書類が異なるため、金融機関の案内に従いましょう。

物件関連書類は、購入予定の不動産が担保として適正かを評価するために必要です。主な書類には、売買契約書や重要事項説明書、間取り図、建築確認通知書、登記事項証明書などがあります。

物件の種類によって必要書類は変わり、注文住宅では工事請負契約書や建物図面、新築・中古マンションでは間取り図や広告チラシが求められるケースもあります。書類の抜け漏れがあると審査遅延につながるため、早めに不動産会社と連携し、必要書類を揃えておきましょう。

基本書類に加え、状況によっては追加書類が必要になる場合があります。他社からの借り入れがある場合は返済予定明細書、諸費用を借り入れる場合は資金計画書が必要です。また、フラット35を利用する場合は適合証明書、つなぎ融資を利用する場合は同意書や申込書が求められます。

産休・育休中の人は勤務先からの産休もしくは育休通知書を提出するなど、個別事情に応じた書類準備が必要です。金融機関からの案内を確認し、早めに取り寄せておきましょう。

住宅ローン審査は書類上の年収や勤続年数だけで判断されるわけではなく、表面上では分からない要因で否決されることもあります。ここでは「一見問題なくても否決される理由」を紹介します。

クレジットカードの支払いを長期延滞していると、「返済を継続できる信用が低い」と判断され、住宅ローン審査では大きなマイナスとなります。スマートフォン端末の分割払い、奨学金返済、カードローンなどの支払いの遅滞は、個人信用情報機関に「異動情報」として登録されます。

さらに、気づかないうちにリボ払いを利用していたり、ほとんど使っていないクレジットカードの借入残高を見落としていたりすると、審査に通りにくくなる点にも注意が必要です。審査落ちが続く場合は、まず信用情報を開示し、延滞や借入情報に問題がないか確認しましょう。

返済期間が極端に長いと返済総額が増えるため、金融機関は「完済リスクが高い」とみなし、審査が厳しくなります。たとえば、返済期間が長いために完済時の年齢が上がると、安定した返済が難しいと判断されやすくなります。

完済時年齢が多くの金融機関の基準である満80歳未満に収まっていても、職歴や収入の状況に対して返済期間が長すぎる場合は、返済計画の実現性が低いと判断されやすくなります。審査を通過するには、返済期間と借入額のバランスを見直すことが重要です。

頭金が少ないと借入額が大きくなり、返済負担が重くなる恐れがあるため、住宅ローン審査では不利になります。年収が十分にあっても、頭金の額が極端に少ないと「返済意思や貯蓄能力に問題があるのでは」と疑われるケースもあります。

一般的に物件価格の20％程度を頭金として準備する例が多く、これに満たない場合は借入額が増えて返済負担率が上昇し、審査基準を超えることがあります。頭金をしっかり準備することで借入額を抑えられ、審査の通過率も高まるでしょう。

クレジットカードやローンの利用歴が全くない「スーパーホワイト」は、住宅ローン審査で不利になる場合があります。金融機関は返済実績から「きちんと返済できる人か」を判断するため、履歴がないと信用力を測る材料が不足してしまうためです。

特に、30歳を超えても信用情報に履歴がない場合、「過去に金融事故を起こして情報が消えたのでは？」と誤解される恐れもあります。そのため、事前にクレジットカードや少額の分割払いで返済履歴を作っておくと、信用力を示しやすくなるでしょう。

事前審査はあくまで「現時点の収入と勤務状況」を前提に判断します。そのため、収入の安定性が不透明な転職直後は「長期返済には不安がある」と評価され、審査結果に影響を及ぼします。

たとえ転職先の年収が高くても、勤続期間が短い段階では金融機関は「収入が安定するか不明」と判断します。さらに、退職・無職期間が発生すると審査難易度は上昇します。住宅ローン審査は「安定した収入が継続すること」が評価項目の1つとなっているため、融資実行までは転職や独立を控えるのが賢明と言えるでしょう。

住宅ローン審査では申込者だけでなく、購入する物件にも審査が行われます。物件に問題が見つかると担保価値が下がり、金融機関は「融資リスクが高い」と判断して承認を取り消すことがあります。瑕疵や欠陥のある物件は価値が大きく下がり、万が一住宅ローン返済が滞った際に十分な回収が見込めなくなるためです。

たとえば、違法建築や再建築不可物件、耐震基準を満たしていない建物、著しく老朽化した物件などは評価が下がりやすく、審査否決の原因になります。また、審査後の調査で物件価格が査定より低く判定された場合も、融資額が減額されたり審査が見送られたりする恐れがあります。審査を通過するには、物件選びも重要であることを理解しておきましょう。

事前審査と本審査で提出した内容に齟齬があると、金融機関は「信用に足る申込者ではない」と判断し、審査に落ちることがあります。住宅ローン審査では情報の正確性が非常に重視されるため、収入額や借入状況、勤務先などの違いは重大な問題になります。

たとえ意図的な虚偽ではなくても、年収の変化や新たな借り入れ、書類の誤記などがあると本審査の手続きが止まり、最悪の場合は否決につながります。書類提出前には必ず内容を見直し、事前審査時と本審査時で状況が変わっていないか確認しましょう。

住宅ローン審査に進む前に問題点を把握しておくことで、不要な否決を避け、スムーズに審査に通りやすくなります。ここでは、申込前に押さえておくべきチェック項目を解説します。

金融機関ごとに審査基準は異なります。転職直後・持病がある・収入が不安定といった事情にも柔軟に対応できる商品が存在するため、自分の状況に適した金融機関や商品を選びましょう。

たとえば、地域密着型の地方銀行や信用金庫は、都市銀行よりも個別事情を考慮することがあります。また、健康に不安がある場合は「ワイド団体信用生命保険（ワイド団信）」を扱う金融機関、勤続年数の短さが気になる場合は基準が緩やかな「フラット35」を選ぶ方法もあります。自分の属性に合う選択肢を探すことで、無理のない条件で審査通過の可能性を高められるでしょう。

金融機関は返済負担率を厳しく確認し、この割合が高いほど返済能力に不安があると判断します。そのため、返済期間を延ばして毎月の返済額を下げる、ボーナス返済を減らすなどの調整によって返済負担率を25～35％以内に収めると、審査に通る確率が上がるでしょう。

また、借入額が想定よりも大きくなる場合は、頭金を増やして借入額自体を減らすことも有効です。こうした事前の見直しによって家計への負担が軽くなれば、金融機関から「無理なく返済できる」と判断されやすくなります。

借入可能額を増やしたい場合は、ペアローンや親子リレーローンなどの収入合算を検討することも一案です。収入を合算することで返済負担率が下がり、単独では難しい物件価格でも選択肢が広がります。

たとえば、夫婦でお互いに保証人となる「連帯債務型ペアローン」や、親と子で返済を引き継ぐ「親子リレーローン」などが代表的です。ただし、合算する相手にも返済義務が生じるため、将来のライフプランやリスクを十分に考慮する必要があります。

金融機関は、事前審査時点の収入・借入状況を前提に本審査を進めるため、申込後の借り入れは「返済能力が変化した」と判断され、否決の大きな原因になります。特に、クレジットカードのキャッシング利用や分割払いの増加は、信用情報に記録されて審査へ影響します。

また、使っていないクレジットカードのキャッシング枠も借り入れとみなされることがあるため、事前に整理しておくことが望ましいです。審査期間中は「生活を変えない」「借り入れを増やさない」ことを徹底しましょう。

金融機関は、完済時や借入時の年齢・年収・勤続年数・健康状態・返済負担率・信用情報・担保評価といった項目を重視し、返済を長期的に続けられるかを総合的に判断します。これらの基準を満たせていない場合、表面上は問題がなくても審査に落ちる恐れがあります。資金計画の不安を少しでも減らすには、住宅そのものの価格が明瞭であることも大切です。

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