土地は契約後にキャンセルできる？3つの解除方法についても解説

不動産会社と土地の購入契約を交わした後に、やむを得ない事情で「やっぱりキャンセルしたい」と考えることはめずらしくありません。転勤やライフプランの変更、住宅ローンの不承認など、契約後に状況が変わることは誰にでも起こり得ます。しかし、契約を解除したいと思っても「違約金はかかるのか」「特約を使えば解除できるのか」と不安を抱く方も多いでしょう。

当記事では、手付解除や違約解除、債務不履行による解除の仕組み、ローン特約や買い替え特約による解除条件について詳しく解説します。契約の流れと解除の可否を正しく理解すれば、万が一の際にも慌てず対応でき、安心して土地購入を進められるでしょう。

土地や建物といった不動産の売買契約は、契約を交わした後でも状況によってはキャンセル（解除）が可能です。ただし、解除できるかどうかは契約内容や進行状況によって異なり、必ずしも自由に取り消せるわけではありません。そのため、まずは自分が契約のどの段階にいるのかを把握することが大切です。

不動産売買の流れは、物件選びや内覧から始まり、購入申し込みを行って住宅ローンの事前審査を経て、重要事項の説明を受けた上で売買契約の締結に至ります。その後に本審査や登記手続き、引渡しへと進むのが一般的です。どの段階であれば契約を取り消せるのかは、不動産売買の基本的な流れを理解することで判断しやすくなるでしょう。

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不動産売買の場面では売買契約書（不動産売買契約書）と重要事項説明書が同じ日に登場することが多いため、両者は混同されやすいですが、それぞれ役割は異なります。

まず、重要事項説明書は宅地建物取引士が買主に対して契約前に交付し、物件の所在地や面積、権利関係、法規制、費用の取り扱いなど、取引における重要な情報を説明するものです。買主が契約内容を理解しないまま進めてしまい、後で不利益を被らないようにする目的があります。

一方、売買契約書は買主が説明内容に納得した上で署名・押印を行い、初めて契約が成立する正式な書面です。つまり、重要事項説明はあくまで契約前の確認ステップであり、この段階ではまだ契約は成立していません。

不動産取引における仮契約と本契約は、法的な位置づけや拘束力が異なります。仮契約はあくまで正式契約に先立つ準備段階で、土地の優先確保や設計プラン作成のために交わされる簡易的な契約です。申込金や設計費が発生する場合もありますが、本契約に比べれば法的拘束力は弱く、原則としてキャンセルも可能です。ただし、契約書に返金不可と記載があれば費用が戻らないケースもあります。

一方、本契約は売買契約書を交わした時点で成立する正式な契約です。多くの場合、同時に手付金の授受も行われます。ここで初めて強い法的効力を持ち、クーリングオフや契約解除は特定の条件に限られます。つまり、仮契約は交渉や仮押さえの性格を持ち、本契約が売買成立の最終的な合意であると言えるでしょう。

手付解除とは、契約時に授受した手付金を放棄、または倍返しすることで契約を解除できる制度です。「手付損」「倍返し」とも呼ばれます。たとえば、100万円の手付金を支払っていた場合、買主がキャンセルを希望すればその100万円を放棄することで解除できます。理由は問われないため、「資金準備ができなくなった」「家族に反対された」など、個人的な事情でも契約を取り消すことが可能です。

ただし、相手方が「契約履行に着手」した後は、この方法で解除できません。履行に着手とは、所有権移転登記の準備や古家の解体開始など、契約内容の実現に向けた行為を指します。また、手付解除で契約をキャンセルした場合でも、一度売買契約が成立した時点で仲介の報酬が発生するため、仲介会社に支払う仲介手数料は原則必要です。

売買契約成立後に「債務不履行」があった場合、契約を解除できるのが「違約解除」です。これは相手方が契約違反をしたときに被害を受けた側だけが持つ権利であり、契約違反をした当事者自身には解除権はありません。たとえば、買主が代金を期限までに支払わない、売主が物件を引き渡さないといったケースが「履行遅滞」に当たり、リフォーム済みで渡す約束の物件を未施工のまま引き渡すなどの「不完全履行」や、火災で対象建物が全焼して義務を果たせなくなるなどの「履行不能」も債務不履行に該当します。

ただし、いずれも即時に解除できるわけではなく、原則として相手方に一定期間内での履行を求める「催告」が必要です。それでもなお履行がなされない場合に初めて違約解除が可能となり、併せて契約書に定められた違約金を請求できます。違約解除は契約後の強力な手段ですが、その適用条件を正しく理解しておきましょう。

売買契約に違反した場合、違反した側は違約金を支払う義務を負います。一般的には売買価格の10～20％程度とされ、宅地建物取引業者が当事者の場合は宅建業法によって上限が2割と定められています。実際の違約金額は売買契約書に通常明記されているので、解除の際には必ず内容を確認しましょう。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

なお、違約金の取り扱いには「損害賠償の予定」と「違約罰」の2種類があります。損害賠償の予定は、実際の損害額にかかわらず契約で定められた金額を支払うものです。一方、違約罰は予定額を超える損害が発生した場合に、その差額分を追加で請求できる仕組みです。そのため、契約内容次第で負担額が変わる可能性があります。

不動産売買契約では、契約書にあらかじめ「特約」を設けることで、解除が可能となる場合があります。ローン特約や買い替え特約などが代表例で、一定の条件を満たせば違約金を支払わずに解約できます。ここからは、ローン特約や買い替え特約による解除について説明します。

住宅購入時には多くの方が住宅ローンを利用しますが、事前審査に通過しても本審査で否決されるケースは少なくありません。そのような場合に備え、契約書に「ローン特約（住宅ローン特約）」が設けられることがあります。ローン特約は、一定期間内に住宅ローンが承認されなければ契約を白紙解約できる仕組みです。

解除した場合でも手付金は全額返金され、違約金も発生しません。仲介手数料についても原則として請求されません。ただし、特約には契約日からの期限が定められており、期限を過ぎると権利行使は不可能です。また、審査前に転職や新規借入を行ったなど買主に落ち度がある場合や、契約書に記載されていない金融機関で否決された場合は、特約が適用されない可能性もあります。

買い替え特約とは、買主が自宅を売却して新居を購入する場合に利用できる特約で、指定期日までに自宅を売却できなかったときには新居の売買契約を白紙解約できる仕組みです。この特約を行使すれば、手付金は全額返金され、違約金も発生しません。買主にとっては、自宅売却の不安を抱えながらも新居を確保できる点がメリットです。

一方で、売主は買主の自宅売却の成否に左右されるため不利な立場になることから、必ずしも買い替え特約が契約に盛り込まれるとは限りません。実際に買い替え特約を設けるには売主の承諾が必要であり、売却活動を積極的に行う意思を示すことが条件として求められる場合もあります。

土地購入後のキャンセルについては、手付解除や違約解除、債務不履行による解除など、複数の解除パターンがあります。土地購入後であっても、売買契約の前段階やローン特約などの条件が整っているタイミングであれば、違約金を支払わずにキャンセルできる可能性があります。しかし、原則としてキャンセルは簡単にできず、解除には契約内容や法的な条件が深く関わります。

住宅購入契約が確定して履行が進んだ後は、解除には手付金の放棄や違約金の支払いが必要になる点に注意しましょう。土地購入後のキャンセルを避けたい場合は、契約前に重要事項説明を十分に理解し、条件を慎重に確認した上で納得できる形で契約を結ぶことが大切です。アイダ設計なら、豊富な実績と丁寧なサポートで、安心して住宅購入を進められます。まずは希望するエリアに物件がないかお気軽に探してみてください。

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