借入先住宅ローンの選び方は？金利タイプや借入先の種類も解説

住宅ローンは利用する金融機関や商品によって金利や借入可能額などの条件が異なり、選び方は人それぞれです。しかし、どのような条件で住宅ローンを選べばいいのかわからず、何となく契約してしまうと後悔するかもしれません。

住宅ローンは何十年もかけて返済していくものなので、自分に合ったものを選ぶのが大切です。

そこで今回は、住宅ローンの選び方を金利タイプと借入先に分けて解説します。住宅ローンを選ぶ際に抑えておきたいポイントも紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

１．【金利タイプ別】住宅ローンの選び方

住宅ローンには主に3つの金利タイプがあります。ここでは、それぞれの金利タイプの特徴や選び方について解説します。

変動金利

変動金利は、日本銀行が決定する金融政策（政策金利）などに応じて定期的に金利が見直されるタイプです。元利均等返済の変動金利の場合、適用される金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直される（5年ルール）のが一般的です。

銀行側としては金利の上昇に合わせて、貸し出している資金の金利も上げられるためリスクを抑えられます。そのため、他の金利タイプよりも一般的に金利は低く設定されており、借り入れ側にもメリットがあります。

また、元利均等返済の場合金利見直しの際に大幅に金利が上がっていたとしても、多くの銀行では返済額の上昇幅は125％までと定められているため、際限なく返済額が増えるわけではありません。

金利上昇による返済額の増額に対応できる人は変動金利がおすすめです。

当初固定金利

当初固定金利とは、借り入れ当初の金利が固定され、当初固定期間終了後は変動金利となるタイプです。固定金利の期間は、2年・3年・5年・10年・20年などから選ぶことができ、固定金利の期間が短いほど金利は低くなる傾向にあります。

一定期間金利が固定されるため、期間中にある程度返済できる見込みがある方におすすめです。また、数年後に子どもが独立するなどで家計に余裕ができて金利変動のリスクに対応できるようになる方にも向いています。

ただし、変動金利のように125％ルールは適用されないため、設定期間が終わるタイミングで返済額が急激に増える可能性があります。返済額の予想が難しく、返済計画を立てにくいというデメリットがあるので注意が必要です。

全期間固定金利

全期間固定金利とは、金利が借り入れから返済完了まで固定されるタイプです。借入時点で毎月の返済額や総返済額が確定するため、返済計画を立てやすいのが特徴です。

ただし、他の金利タイプと比べると金利が高く設定されているため、総返済額も多くなる可能性が高いです。また、市場金利が低下しても金利は下がらないため、借入期間中に市場金利が低下した場合や横ばいで推移した場合には、変動金利に比べて総返済額が多くなり不利になります。

家計に余裕がない、あるいは教育費などで将来的な支出の増加が想定されるなど、住宅ローンの返済額が変わると困る方におすすめの金利プランです。

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２．【借入先別】住宅ローンの選び方

住宅ローンには民間の金融機関が提供する「民間ローン」と、政府系金融機関である住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する「フラット３５」があります。ここでは、それぞれの特徴を解説していきます。

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民間ローン

民間ローンとは、メガバンクや地方銀行・信用金庫・JAバンク・生命保険会社など民間の金融機関が提供する住宅ローンのことです。それぞれの金融機関が独自に融資条件を決定しているため、利用する商品によって、適用される金利や団体信用生命保険の保障内容などはさまざまです。多くの候補から、自分に合った住宅ローンを選びたい方におすすめです。

ただし、しっかりと吟味して選ばないと、手数料や諸費用が割高になる可能性があります。また、審査基準も金融機関ごとに異なります。収入が低い他にも借入があるなど、審査に通るか不安な方は、審査が厳しい傾向のあるネット銀行やメガバンクだけでなく、より柔軟な審査が期待できる地方銀行や信用金庫なども候補に検討するとよいでしょう。

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フラット３５

フラット３５は政府系金融機関である住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンです。

フラット３５は全期間固定金利なので、完済までの最長35年間、借り入れ当初から金利は変わりません。変動金利よりも金利は高くなりますが、借入時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、ライフプランに沿って安定した生活を送りたい方におすすめです。

また、フラット３５は民間ローンと比べると審査に通りやすい傾向があります。その理由の一つは、年収や勤続年数、雇用形態などに制限（最低基準）がないことです。民間ローンには前年年収200万円以上など、最低基準が定められていることが多く、基準を下回っていると申し込みすらできません。

３．住宅ローンを選ぶ際に抑えておきたいポイント

住宅ローンにはさまざまな種類があるため、上手に選ぶには次に解説するポイントを抑えることが大切です。

無理のない返済額になるよう借入額を設定する

年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は一般的に25～35％ほどが適正とされています。年収500万円で返済負担率30％の場合、年間返済額は150万円です。毎月の返済額が決まったら、適正な返済負担率になっているか検討しましょう。

返済負担率は審査基準でもあり、基準をオーバーしていると審査に通らないことがあります。また、返済負担率はあくまで目安であり、自身にとって返済負担が重すぎないか、現在だけでなく返済期間を通して無理なく返済していけるかを考えて返済額（借入額）を決めるのが重要です。

住宅ローンを利用して住宅を購入する際には、諸費用もかかるため、それぞれの金額を把握しておく必要があります。主な諸費用は以下の通りです。

• 保証料
• 融資事務手数料
• 印紙税
• 団体信用生命保険料
• 火災地震保険料
• 地震保険料
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 登記代行手数料
• 仲介手数料

不動産取得税などの税金はどの金融機関を利用しても同じですが、保証料や融資事務手数料は申込先により大きく異なります。できるだけ多くの住宅ローンの中から、諸費用も含めた支払総額で考えることが大切です。

団体信用生命保険の保障内容を確認する

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン契約者が返済中に死亡したり高度障害などになったりしたら、住宅ローン残債が保険金で返済され、その後の返済が不要になる保険です。団信に加入していれば契約者に何かあっても、家族は住宅ローンの返済を気にせずそのまま家に住み続けられます。

団信の基本的な保障範囲は死亡と高度障害ですが、特約でより広い範囲をカバーできるものもあります。例えば、がん・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病や、要介護状態となった場合などです。

住宅ローンは数十年にわたり返済を続けていくので、保障内容に問題はないか確認しておきましょう。

付帯するサービスや特典を確認する

住宅ローンは契約する金融機関などによって、以下のようなサービスや特典があります。

• ATM手数料、振込手数料が無料
• ポイント付与
• 提携先でのお買い物割引サービス
• 他のローンの金利優遇
• 家電や引っ越し代金の割引

住宅ローンに付帯するサービスや特典は、期間限定のものもあります。金融機関のWebサイトや店頭で確認できるので、こまめにチェックしましょう。長期間にわたり特典を受けられれば大きなメリットになるため、住宅ローンを決める判断材料の一つになるでしょう。

金利上昇のリスクを検討する

変動金利や当初固定金利は金利の低さが魅力ですが、金利の上昇によって返済額が増えるリスクもあります。近年は日本銀行の低金利政策によって、過去最低水準の状態が続いています。しかし、金融政策の変更によって金利が上昇に転じる可能性もあり、先行きは不透明な状況です。

金利が上昇して返済不能とならないように、将来の金利上昇のリスクも加味して住宅ローンを組むようにしましょう。

４．まとめ

住宅ローンの金利タイプには「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」の3種類があります。変動金利と当初固定金利は金利が低めですが金利変動リスクがあり、全期間固定金利は金利が高めですが返済額が変わらず返済計画を立てやすいなど、それぞれにメリットデメリットがあります。

借入先別でみると、メガバンクや地方銀行などの金融機関が提供している民間ローンと、住宅金融支援機構と民間会社が提携して提供しているフラット３５があり、それぞれ審査の厳しさや金利などの条件が異なります。

その他にも、団体信用生命保険の保障内容や受けられる特典・金利上昇のリスクなどを加味して検討することが大切です。多くの住宅ローンを比較検討して、自分に合った商品を見つけてください。

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