IRODORI COLUMN

一戸建ての土地購入「ワケあり」の理由は何ですか? ～のり面編～

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2024.07.15

「のり面」とは
のり面があると土地が安くなる理由
のり面がある土地での新築一戸建てのメリット
大切なのは“わが家には最適な土地”探し!

土地探しをしていると、「相場よりちょっと安いのでは!? 」と目にとまる土地がありますよね。不動産仲介業者を通じた土地売買なら、それなりの相場をもとに値段がつけられているはず……。

つまり、そういったちょっと安い土地は“ワケあり”なのかもしれません。土地が「ワケあり」になる理由と、その「ワケ」を解消して「お買い得な土地」に変身させるためのポイントをご紹介します。

今回のワケありテーマは「のり面」。「のり面」の基本の知識から、メリット・デメリットまで解説していきます。

「のり面」とは

のり面(法面)とは土地を削り取ったり(切土：きりど)、土地に土を盛ったり(盛土：もりど)と造成工事で人工的に作られた「斜面」部分のこと。「のり地」「傾斜地」と呼ばれることもあります。

森林や農地などの傾斜地を宅地造成にする際、斜度がある道路に対して家を水平に保ち、一戸一戸の視界を確保するため階段状などに造成します。のり面がある土地は、このような造成地で比較的よく見られ、段差部分の斜面は地盤を安定させるためにコンクリートや植生、擁壁などで保護されます。

のり面があると土地が安くなる理由

のり面がある土地が安くなる理由に以下のことがあります。

土地の安全性

傾斜地をならす場合、切土と盛土のいずれか、またその組み合わせで造成し、場合によっては擁壁をたてる必要があります。

切土は地盤を削り取ることですから、地盤さえしっかりしている場所であれば、土地の強度に大きな問題はありません。

盛土の場合、土を盛っているので地盤が軟弱・不安定になることがあります。また、斜面の高さや斜度によっては地盤改良工事が必要になるケースや、経年劣化を防ぐメンテナンスも必要です。その費用を含めて実際に「お得に購入できる土地」なのか、検討しなければなりません。

登記面積と有効面積

宅地売買の不動産広告上で、のり面の“傾斜部分”が「のり面」なのか「平地」なのかが分かるようになっているとは限りません。

不当な競争を防ぐため、不動産公正取引協議会連合会が不動産広告上の表記を規定する「表示規約施行規則」では、以下のように定められています。

傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が当該土地面積のおおむね30％以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く)は、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。

ただし、傾斜地の割合が30％以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)は、その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。

つまり、のり面部分が占める割合が30％未満で、かつ住宅を建てる土地として不適当でない場合、のり面部分も含めて表示してよいということになります。

「広告を見て安いなと思って現地を見学したけれど、道路側が幅1mほど法面になっていて、実質的にセットバック(土地の境界線から一定の間隔を確保して建物を建てること)が必要でガッカリした」というケースがあるのはこのためです。傾斜部分が建築ができる「有効面積」に含まれないため、登記面積通りに土地が使えない分、土地の価格が安くなります。