土地の購入をする際の注意点は？法律や周辺環境・費用をチェック！

土地の購入は一生に一度の大きな決断となることが多いため、慎重に進める必要があります。特に法律による建築制限や周辺環境、費用面での注意点は事前に把握しておきましょう。

たとえば用途地域や建蔽率・容積率を確認しないまま購入すると、希望する大きさや広さの住宅が建てられないケースがあります。また、土地の現況を正しく把握しておらず、予想外の費用が発生してしまうこともあります。不測の事態を避けるためには、あらかじめ土地に関する知識を身につけておくことが大切です。

当記事では、土地購入に関わる重要なポイントを法律面・環境面・費用面の3つに分けて解説し、理想の土地を購入するための注意点を紹介します。納得のいく土地選びをするために、しっかりと下調べを行い、最適な決断を下しましょう。

土地には、建築できる建物に関して法律による制限やルールが設けられています。希望にあった住宅を建てられるよう、どのような制限・ルールがあるのか事前に把握しましょう。

ここでは、土地購入の際に押さえておくべき法律に関わる注意点を4つ紹介します。

用途地域とは、市街地を計画的に形成するために定められているエリアのことです。用途に応じて13の地域に分けられており、大きく「住居系」と「商業系」、「工業系」の3つに分類されます。

住居系は基本的に、大きな商業施設や工場が建てられない住環境優先の地域です。商業系は主に大きな商業施設が立ち並ぶ地域で、工業系は工場の利便性や業務効率の向上を目的に定められている地域となっています。

用途地域の定めは、上記のように建築できる主な建物を地域ごとに指定しているのが特徴です。似た使い道の建物が集まるように定めることで、そのエリアの環境を守ったり効率的な活動を維持したりする目的があります。

土地を購入する際は、希望の住宅を建てるために用途地域の定めを確認しておきましょう。たとえば、住居系の中でも「第一種低層住居専用地域」は、低層住宅の他、小規模なお店や小中学校を建てることができます。用途地域によって建築できる建物の規模や用途が異なるため、土地購入前に事前に確認しましょう。

敷地の広さに対して建築可能とする建物の規模を規制しているのが、建蔽率と容積率です。

建蔽率は、敷地面積に対する建築物の面積の割合を指しています。建築面積を敷地面積で割ったときの割合で、たとえば建蔽率60%と定められた土地であれば、敷地面積100m2に対して建築面積60m2の建物が建築できる計算です。

建蔽率の規制がないと、敷地面積を目一杯使った広さの建物が立ち並ぶ可能性もゼロではありません。風通しや防災などの面から、隣り合う建物同士の間にゆとりができるよう、建蔽率が定められています。

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。延べ床面積を敷地面積で割って求める割合で、敷地に対して何階建ての建物が建築可能か示します。容積率80%の規制で敷地面積100m2の土地を購入した場合は、延べ床面積は80m2以内となり、1階部分50㎡・2階部分は30㎡といった住宅が建築できる計算です。

ただし、吹き抜けなどは延床面積に算入されないなど細かなルールが定められているため、詳細は建築会社や自治体に確認しましょう。容積率の基準を設けることで、建築できる建物の規模を制限し、そのエリアに集まる人口をコントロールしています。

地域によって、建築できる建物の高さも上限が定められているため注意が必要です。高さに関する制限は、下記のような種類があります。

それぞれの高さの上限は、用途地域や各エリアの環境によって異なる点に注意しましょう。

接道義務とは、建物を建てる土地が建築基準法で定められている決まりです。災害時の避難経路や緊急車両の通行経路確保のため、土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています。接道義務を満たしていない土地には建物を建てられないため注意しましょう。すでに建物がある場合でも、接道義務を満たしていなければ増築や再建築はできません。

土地の前面道路が幅員4m未満の場合、建物を建築するには「セットバック」が必要です。セットバックとは、前面道路の中心線から2m後退させたところを道路境界線とすることを指しています。中心線から2mずつ道路沿いの境界線を後退させて前面道路の幅員が4m以上となれば、建築可能になります。

セットバックは、道路境界線が土地側に後退することに注意が必要です。道路境界線が後退することにより、セットバック前に比べて敷地面積が狭くなります。希望の住宅を建てられるほどの敷地面積が確保できない事態になりかねないため、セットバックした後の面積を事前に把握した上で、土地購入を検討しましょう。

毎日の暮らしやすさは住宅のデザインや設計だけではなく、周辺環境によっても左右されます。そのため、土地を選ぶ際は建築に関する制限だけではなく、周辺環境にも注目しましょう。

土地の周辺環境に関わる注意点として、以下の5つが挙げられます。

自身や家族がよく利用する施設が近くにあるか、土地の生活利便性を確認しましょう。特に、日用品がそろうスーパーがあるか、内科や歯科といった医療機関があるかなどをチェックします。銀行や郵便局も近くにあると通いやすく、サービスを利用しやすくなります。

子育て世帯は、小児科が近くにあるかどうかも大切です。くわえて遊ぶ場所や自然と触れ合える環境を考えると、公園の有無を把握するのも大切です。

ただし、周辺環境については将来状況が変わる可能性もあります。土地の購入を検討している時点で理想的な周辺環境が整っていなくても、再開発などにより将来的に利便性が高まる可能性がゼロではありません。街が整備されて暮らしやすい環境に変化する場合があるため、気になる土地を見つけた際は再開発が予定されていないか確認するとよいでしょう。

公共交通機関が整っておらず通勤や通学に時間がかかる環境は、日々のストレスになりかねません。最寄駅までの距離や通勤のしやすさを考慮して土地を検討することが大切です。乗り換えがスムーズにできる路線なのかを確認したり、利用する時間帯によっては始発や終電の時間のチェックを行ったりする必要があります。駅まで自家用車や自転車を利用する場合は、駅周辺に駐車場・駐輪場があるかもあわせて確認します。

注意点として、アクセスがよい地域は人や車の往来が多く、どうしても賑やかになってしまうことが挙げられます。静かな環境や交通量が少ない地域で暮らしたい場合には、アクセスの良さか静かな環境かどちらを優先するか考える必要があります。

子育て世帯は子どもの遊び場や教育に関わる周辺環境の確認など、子どもとの暮らしを考慮した土地選びも大切です。のびのびと遊べる公園や自然環境があるか、また周囲にどのような教育施設があるのか確認しましょう。

保育園や幼稚園に通う年齢の子どもがいる場合は、近くに保育施設があるかどうか、送り迎えが苦にならないかを調べておくと安心です。同時に、地域全体の待機児童の状況なども調べておくと、「希望の保育園に預けられない」といった事態を防げるので、土地選びの参考の1つとなります。

また、自治体で行われている子育て支援制度の把握も重要です。出産祝い金などの支援金があったり、おむつなどの育児用品の支給があったりと、子育て支援制度の詳細は自治体により異なります。どのような制度があるかを確認した上で、希望する子育て環境が整った土地を見つけましょう。

地域の周辺環境として、治安の確認も欠かせません。土地周辺の買い物施設や道路などにゴミが放置されていないか、また街灯の設置状況なども把握しましょう。

治安がいいとされる街は、下記のような特徴があります。

子育て世帯が多い地域や閑静な住宅街は、騒音に悩まされる可能性が低いエリアです。くわえて、防犯パトロールが強化されているエリアであれば、空き巣被害などが発生しにくい傾向があります。

環境面については、土地の日当たり状況なども確認しましょう。周囲に高い建物があるか、土地がどちらの方角を向いているかなどを確認します。日当たりが悪い土地だと洗濯物が乾きにくかったり、室内に湿気がこもってカビが発生しやすかったりするため注意が必要です。

土地選びをする際は、その地域にどのような災害が発生しやすいのか、災害リスクを把握しておくのも大切です。災害には大雨による河川の氾濫や浸水のリスクのほか、地震、土砂災害なども挙げられます。山地から平地にかけて川が流れ出ている場所は砂礫が堆積した地形で、特に土砂崩れといった災害の発生リスクが高いため注意しましょう。

災害リスクの把握は、自治体の窓口や国土交通省のWEBサイトから入手できるハザードマップを活用するのがおすすめです。地域ごとの災害リスクが記載されているため、気になるエリアの情報収集に役立ちます。

土地の形状や現在の状態によっては、住宅を建築するにあたって想定外の工程が発生し、別途費用がかかるケースがあります。予算オーバーとならないよう、土地購入で発生する可能性がある費用を事前に把握しましょう。

以下では、土地の形状や状態に関する費用面の注意点を紹介します。

販売している土地の中には「建築条件付き」が存在します。建築条件付きの土地とは、土地購入後の建築についてあらかじめ条件が決められており、その条件を承諾した上での売買取引となる物件のことです。

建築条件は主に下記の2つがあります。

建築条件が付いている分、土地の価格が比較的安く設定されている場合があるのが、建築条件付き土地のメリットです。ただし、建築会社が指定されることで、希望の住宅が建てられないといったケースもあるので、あらかじめ建築会社についてはきちんと確認しておきましょう。

古屋が残った土地を購入すると、新築を建てる前に取り壊し工程が発生する可能性があるため注意しましょう。

古屋が残っている土地は多くの場合「古家付き土地」として販売されており、「現況渡し」もしくは「更地渡し」での売買契約となります。更地渡しで契約した場合、古屋の解体費用を負担するのは一般的に売主です。対して現況渡しは、買主の負担で古屋を取り壊します。土地代と建築費用にくわえて、解体費用が必要になるため注意してください。

場合によっては古屋に残ったままの家具や庭木の撤去にくわえて、整地費用がかかる可能性もあります。そのため、古屋が残っている土地を購入する際は、別途発生する費用についても考えておく必要があります。

土地は主に整形地と不整形地に分けられます。整形地は正方形や長方形をしており形が整っているため、住宅設計の自由度が比較的高い土地です。一方で不整形地は、台形や三角形のほか傾斜地などの土地も含まれており、形がいびつなため住宅設計の自由度が低い特徴があります。

不整形地の建物は整形地の建物と比べると施工が難しくなり、建築コストが高くなる傾向があります。また、土地の形状によっては採光や通風が確保しづらいこともあるため、設計の工夫も求められます。その結果、建築費用が高額となり、想定以上の出費となるケースがあるので注意しましょう。

不整形地の購入を検討する際は、どのような形状の住宅が建築可能かを確認し、土地の形を生かした間取りづくりを行う必要があります。

土地の高低差とは、周辺の宅地や前面道路との高さの違い・位置関係を指しています。周辺と高低差がある土地は、場合によっては切土や盛土などの造成工事によって傾斜をなだらかにする必要があり、別途費用が発生する可能性があるため注意してください。

高低差がある土地は比較的安く販売される傾向があります。ただし、価格につられて購入すると、結果的に切土・盛土が必要になったり、コンクリートで補強する土留めのほか擁壁工事が発生したりして、かえってトータルの費用が高くなるかもしれません。土地の高低差があるときは整地にするための費用も合わせた総額を見積もり、購入を検討するのが大切です。

地盤が弱い土地は、地震による揺れや液状化現象などの影響を受けやすい特徴があります。地盤沈下が発生しやすく、住宅の傾きや倒壊を招く可能性が高いため、土地購入時は地盤調査によって地盤の強さを確認してください。

過去に液状化現象や地盤沈下が発生したことがある土地は、地盤が弱い可能性が高い場所です。土地を探す際は、ハザードマップを活用して自然災害の影響を受けやすいエリアかどうか確認するのをおすすめします。

もし地盤に不安がある土地の場合、地盤改良工事による地盤の強化が必要となるので、地盤改良工事の費用を予算に組み込んでおきましょう。

インフラとは日々の生活を支える基盤のことを指しています。学校や医療機関といった施設のほか、公園や道路などの生活に欠かせない構造物もインフラにあたります。

土地の購入に関わるインフラで特に注意したいのは、電気・水道・ガスなどのライフラインの引き込み状況です。それぞれの設備は、購入を検討している土地に必ずしも整備されているとは限りません。引き込みされていなければ、整備するための費用が発生するので注意しましょう。費用は距離によって異なるほか、経路や前面道路の状況によっても左右されます。

隣家との境界線とは、隣接地との土地の境界を示す線のことです。境界標と呼ばれる境界の役割を持つ標（しるし）や地積測量図で隣接地との境界を確認します。

隣家との境界が明確でない場合、境界確定と面積の測量をしてから土地の購入を決めましょう。境界が曖昧なまま土地を購入し住宅を建築すると、隣家との認識のズレが原因となり、のちの境界トラブルに発展する可能性もゼロではありません。

測量は測量士に依頼する必要があり、別途費用が発生します。また、土地家屋調査士に境界調査をしてもらう場合も費用の負担が必要です。

購入した土地に道路標識や電柱、消火栓などの障害物があると、建築計画の妨げとなる可能性があります。住宅のデザインに影響を与えたり、障害物が邪魔をして希望の場所に設備が導入できなかったりするため注意しましょう。障害物を撤去・移設するには費用の負担が必要です。

たとえば道路標識の移設費用は、5～10万円程度が相場と言われています。また、道路標識や各障害物を管轄する施設に問い合わせる手間もかかります。

土地を購入する際は、土地そのものの購入費用のほかに税金の支払いも発生します。予想外の出費となり資金面を圧迫しないよう、事前にどのような税金が発生するのか把握しましょう。

土地購入では、主に以下の税金の支払いが発生します。

印紙税とは、不動産取引に関する文書に印紙を貼り付けて納める税金です。印紙税の対象となる不動産売買契約書や土地建物売買契約書などの文書に印紙を貼り付けて納付し、法律に則って契約した取引であることを証明します。

税額は、契約書に記載される金額に応じて異なる点に注意しましょう。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された文書であれば、下記の軽減税率が適用されます。

売買金額が変更となった場合の変更契約書や補充契約書なども、印紙税の対象となる文書です。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

不動産取得税は土地や建物を購入、もしくは贈与などによって取得した人に課せられる税金です。納税地は取り引きした不動産がある都道府県となり、税額は下記の計算方法により決まります。

不動産の評価額とは、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産の評価額のことです。なお、軽減税率により2027年3月31日までは税率3%が適用されます。

また、住宅用の土地を取得した場合は、特例が適用されるケースがあります。土地の取得日から一定期間内に住宅を新築するなどの要件があるため、不動産取得税を納付する際は特例の適用が可能か確認しましょう。

出典：総務省「不動産取得税」

出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

登録免許税とは、土地や建物を購入・建築した後、登記する際に発生する税金です。課税対象となる登記内容は、所有権保存登記や所有権移転登記などが該当します。

土地の購入で発生する登録免許税額の計算方法は、下記の通りです。

2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は軽減税率が適用され、税率1.5％で税額が算出されます。また、課税標準は原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が適用される仕組みです。固定資産課税台帳に価格の登録がない場合は、登記官により認定された価額が適用され、税額が決まります。

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

固定資産税は、土地や建物などの所有者に課せられる税金です。毎年1月1日時点での所有者に対して課税される地方税で、所有する土地・建物が存在する市町村に納付します。

固定資産税の計算方法は、下記の通りです。

税率は原則として1.4%に定められていますが、市町村は必要に応じて異なる税率を設定することも可能とされています。納付の際は、所有する土地や建物が存在する市町村が定める税率に従ってください。

出典：総務省「固定資産税」

なお、固定資産税は毎年1月1日時点での固定資産所有者に対して課せられるため、1年の途中で土地を購入しても購入年に納税通知書は届きません。しかし、それでは土地の前所有者の負担が大きくなるため、不動産取引においては、引き渡し日以降の固定資産税は一般的に買主が負担するのが通例です。固定資産税を日割り計算し、引き渡し日以降の日数分に応じた金額を前所有者に支払うようになっています。

土地の購入は決して安い買い物ではありません。購入後に後悔しないように、いくつかのポイントを押さえて土地探しを進めましょう。

土地探しで意識するべきポイントは、以下の4つです。

広さや立地、価格など、すべての希望を叶える土地を見つけるのは難しいため、希望条件をリストアップした後、それらに優先順位をつけて土地探しすることをおすすめします。

優先順位をつける条件とは、下記のような項目です。

どうしても譲れない項目などを選定しながら優先順位をつけましょう。

また、希望条件を洗い出す際は、直近の生活だけではなく今後のライフスタイルの変化なども考慮するのが大切です。たとえば育児・教育、子どもが巣立った後や老後の暮らしなど、将来的な家族構成の変化などを視野に入れて検討してください。

戸建てを購入する場合は、土地代だけでなく建物のための費用も必要です。建築費用が足りない事態にならないよう、全体の予算や配分をあらかじめ決めておきましょう。

予算は下記のようなポイントを押さえて決めるのがおすすめです。

上記にくわえて、将来の生活に必要な貯蓄や突発的な大きな出費の発生なども視野に入れて予算を決めましょう。

土地を選ぶ際は実際に物件を見に行き、現地調査してから購入を検討するのがおすすめです。現地に足を運ぶことで、誌面やインターネット上の情報だけでは分からない土地の状況を把握できます。

土地購入後に自身の認識と実際の土地の状況が異なっていた場合、理想の暮らしができなくなる可能性も否めません。土地を見に行く際は、下記のようなポイントをチェックしてください。

実際に土地周辺を見てまわると、そのエリアの住民の雰囲気や交通量なども把握できます。日々の生活のストレスになるような騒音や臭気などがないかも、併せて確認しましょう。

事前の予算決めや希望条件の優先順位付けは、土地購入を決断するために必要な材料です。人気の土地はすぐに売れてしまうため、希望に近い土地を手に入れるには、購入に踏み切る決断力が大切であると覚えておきましょう。「良い」と感じる土地を見つけた際は、ほかの人にとっても好条件の土地だと考えて、スピード感を持って行動することが大切です。

購入を決めかねていると、ほかの購入希望者に先を越されてしまいます。希望の優先順位と照らし合わせてもなかなか決断できない状況が続くときは、予算と見合わせて諦めるラインを定めておくのも一案です。

土地を購入する際は、法律や環境、費用といったさまざまな要素を検討する必要があります。ただし、すべてにおいて条件の合った理想の土地を見つけることは困難なので、希望の優先順位をつけながら、無理のない範囲で予算計画を立てて土地選びを進めましょう。

また、土地購入の際は土地を実際に見て、現況や周辺環境を確認することも大切です。その土地での暮らしをイメージし、建築についての正しい知識を身につけることで、理想の生活に近づけます。