建ぺい率、容積率とは？ 土地と建物の制限に要注意

「理想の土地が見つかったから」「親譲りの敷地があるから」といって、希望通りの家が建つとは限りません。

建蔽率（建ぺい率）や容積率、セットバックなど、戸建て住宅を建てるには思わぬ制限がつきまとうもの。

そこで、家を建てるために知っておきたい、土地と建物に関するキーワードをご紹介。理想の家づくりに向けて、ぜひおさえておきましょう。

1.建ぺい率（建築面積）とは？

建ぺい率とは、敷地面積のうち、建物が建てられる面積の割合のこと。

建ぺい率が大きいほど、敷地に対して大きな建物が建てられることになります。

たとえば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が60%の土地の場合、建物が建てられるのは60平方メートルまでということになります。

割合は、それぞれ地域によって建築基準法で上限が定められています。

2.容積率（延べ床面積）とは？

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。こちらも建築基準法によって地域ごとに上限が定められています。

容積率が大きいほど、延べ床面積の大きい建物（多層階）が建てられることになります。

なお、延べ床面積は、前面道路の幅による制限も受け、建築基準法によって定められた容積率か前面道路による制限か、どちらか低い方が適用されます。

3.高さ制限とは？

定められた容積率の範囲内ならば、日当たりを求めて高層建築を建てられるのかというと、残念ながらそうはいきません。

建物の高さの条件も、前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために、建築基準法によって定められています。

高さに関する制限は、基本的には大きく分けて次の4種類。内容が重複する場合は、最も厳しい制限に準じます。

• 絶対高さ制限
• 北側斜線制限
• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限

このほか、条例等で定められた「日影規制」といった制限、自治体が独自に定めた高度地区の制限も。

4.セットバック（道路後退）とは？

土地や建売住宅といった不動産物件のチラシなどで、「セットバック済み」といった記載を見たことがあるかもしれません。

ここでいうセットバックとは、敷地や建物を道路や隣地などの境界線から後退させること。

これも建築基準法で定められた規制で、幅4メートル未満の道路に面する土地は、道路の中心線から2メートルは建物を建てることができません。このため、道路と土地の境界線を後退させ、規定の幅を確保するためにセットバックすることが必要になるのです。

また、前項の「高さ制限」で出てきた、「道路斜線制限」を緩和するためにセットバックを行うこともあります。

5.用途地域について

ここまで紹介してきたさまざまな規制は、都市計画によって定められた各地域の用途（用途地域）別に、それぞれ決められています。

用途地域とは、都市計画法で定められた地域地区のひとつ。全部で13種類あり、各地域で建ぺい率・容積率に違いがあります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

※都市計画法（令和二年六月十日公布（令和二年法律第四十一号）改正）
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=343AC0000000100#A

家を建てたい地域が、どの用途地域かは自治体のホームページなどで確認することができます。

6.防火地域／準防火地域とは

防火地域・準防火地域とは、用途地域とは別に、都市計画法で火災の危険を防除するために定める地域として指定されるエリアです。

このほかに、建築基準法で規定される区域や、さらに東京都の場合は『新たな防火規制区域』も。

指定された地域では、容積率の制限や耐火建築物を建てるといった建築制限などがあります。