住宅ローン控除で税金負担が軽くなる？制度や手続きの方法を解説

住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用しますが、ローンの返済期間中に税制上の優遇措置を受けられる「住宅ローン控除」という制度があります。住宅ローン控除は、住宅取得者の税負担を軽減し、質の高い住宅の普及を促す目的で設けられており、適用要件を満たすことで最大35万円もの控除を受けられます。

当記事では、住宅ローン控除の概要や適用条件、控除を受けるための具体的な手続きについて詳しく解説します。

住宅ローンを借入してマイホームを新築もしくは取得し、一定の要件を満たす場合には、住宅ローン控除を利用できます。住宅ローン控除とは、マイホームを新築・取得する際の金銭的な負担を軽減し、質の高い住宅の普及を後押しする目的で運営されている制度です。2022年度の税制改正で住宅ローン控除の適用期間は4年間延長され、2025年12月31日までに条件を満たす住宅を新築・取得して入居した場合に制度を利用できます。

2024年10月現在の住宅ローン控除では、省エネ性能等の高い認定住宅等を取得した場合、控除対象限度額や控除期間の優遇を受けられることが特徴です。ただし、2024年1月以降に建築確認を受ける住宅で住宅ローン控除を利用するためには、所定の省エネ基準に適合する必要がある点には注意しましょう。

住宅ローン控除は税額控除にあたり、医療費控除や社会保険料控除といった所得控除と比較して、高い節税効果があります。所得税を源泉徴収されている会社員が2024年中に入居した住宅で住宅ローン控除を利用する場合、最大35万円の控除を受けられる可能性があります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」

出典：財務省「１個人所得課税（1）住宅ローン控除制度の見直し」

住宅ローン控除では住宅タイプ別に詳細な適用要件が設定されているため、購入物件に応じた内容を把握しておく必要があります。以下は、いずれのタイプの住宅を購入する際にも適用される共通の適用要件です。

引用：国土交通省「住宅ローン減税制度について」引用日2024/10/16

合計所得金額とは、給与所得・事業所得・不動産所得・譲渡所得などの合計です。住宅ローン控除を複数年にわたって利用する場合、合計所得金額が2,000万円を超えた年については、適用を受けられません。

出典：国税庁「合計所得金額2,000万円の判定」

以下では、新築・取得する住宅タイプ別の住宅ローン控除の適用要件を詳細に解説します。

認定住宅とは、国の指定する基準を満たす認定長期優良住宅（長期優良住宅）や認定低炭素住宅（低炭素住宅）を意味します。新築もしくは新築後未入居の認定住宅を取得し、住宅ローン控除を利用するためには、以下いずれかの書類によって住宅の性能を証明する必要があります。

認定長期優良住宅建築証明書や認定低炭素住宅建築証明書は、以下いずれかに申請することで取得が可能です。

2024年中に認定住宅を取得し、入居した場合には、限度額4,500万円（特例対象個人は5,000万円）、控除期間は13年にわたって優遇されます。

出典：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

出典：国土交通省「住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」

ZEH水準省エネ住宅とは、耐熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6の性能に適合する住宅です。省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量4以上の性能に適合する住宅を意味します。ただし、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の断熱性は地域によって基準値が異なるため、住宅を取得するエリアの数値を確認した上で購入すると安心でしょう。

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅で住宅ローン控除を利用するためには、以下いずれかの書類を提出して、住宅の性能を証明することが必要です。

省エネ基準適合住宅へ2024年中に入居して住宅ローン控除を利用する場合、限度額3,000万円（特例対象個人は4,000万円）、控除期間は13年にわたって優遇されます。ZEH水準省エネ住宅を取得して2024年中に入居した場合には限度額3,500万円（特例対象個人は4,500万円）まで13年間、住宅ローン控除の利用が可能です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」

買取再販住宅とは、不動産会社などが買い取りした後にリフォーム工事を行い、再販売した中古住宅を意味します。以下の基準を満たす買取再販住宅を取得して2025年末までに入居した場合には住宅ローン控除の制度上、新築住宅同様に扱われ、性能に応じた優遇を受けることが可能です。

引用：国土交通省「住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」引用日2024/10/23

上記を満たす買取再販住宅に該当するかは物件の販売図面に明記されていないことが多いため、個別に確認してください。中古住宅として住宅ローン控除を利用するよりも買取再販住宅として適用を受けたほうが控除期間は長く、限度額も優遇されます。

買取再販住宅として住宅ローン控除を利用するためには、確定申告する際に増改築等工事証明書などの提出が必要です。増改築等工事証明書は、登録された建築士事務所に所属する建築士・登録住宅性能評価機関・指定確認検査機関などに依頼して、発行を受けてください。

出典：国土交通省「住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」

出典：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

中古住宅で住宅ローン控除を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

引用：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」引用日2024/10/16

2024年10月現在では、原則1982年1月1日以降に建築された新耐震基準に適合する中古住宅のみが住宅ローン控除の対象です。1981年12月31日以前に建築された住宅を取得する場合には、以下いずれかの書類を提出して耐震性を証明する必要があります。

耐震性の基準を満たさない中古住宅を取得した場合、一定期間以内に耐震改修工事を実施することで、住宅ローン控除の利用が可能です。耐震改修工事を経て住宅ローン控除を利用する場合には、住宅の引き渡し前に「耐震基準適合証明の申請書」もしくは仮申請書を建築士等に提出する必要があります。耐震改修工事の終了後、入居前には建築士等から「耐震基準適合証明書」の発行を受けてください。

出典：国土交通省「住宅ローン減税Ｑ&A（2024年４月更新）」

出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除がどの程度節税対策として機能するかは、住宅タイプや個人の属性に応じて変化します。住宅の取得前に詳細を把握したい場合には、シミュレーションを行なって確認しましょう。

以下では、住宅ローン控除の最大控除額の目安と控除額の計算方法を解説します。

住宅ローン控除の最大控除額は、控除対象限度額に0.7％を掛けて計算します。たとえば、2024年中に認定住宅を取得して入居する場合の控除対象限度額は、5,000万円です。5,000万円に0.7％を掛けると、最大控除額は35万円と計算できます。

同様の方法で計算した2024年中に入居し、住宅ローン控除を利用する場合の最大控除額は、以下の通りです。

特例対象個人とは、以下いずれかに該当する子育て世帯もしくは若者夫婦世帯です。

子育て世帯もしくは若者夫婦世帯に該当するかは、2024年12月31日時点の現況で判断されます。

住宅ローン控除は時限立法にあたり、頻繁に内容が変更されます。住宅ローン控除の最大控除額を正確に把握したい場合には、国税庁や金融機関のホームページで最新の情報を確認しましょう。

2025年末までに入居する住宅で住宅ローン控除の適用を受ける場合、以下いずれか低いほうの金額が所得税や住民税から控除されます。

出典：国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

たとえば、2024年中に認定住宅へ入居して年末時点の住宅ローン残高が4,000万円ある場合、4,000万円×0.7％で最大28万円の控除を受けられます。課税所得が400万円・所得税額が10万円と仮定すると、所得税の全額控除が可能です。

住宅ローンにおける住民税の控除額は以下のうち、低いほうの金額が上限とみなされます。

出典：東京都主税局「個人住民税」

上記の例の場合、所得税で控除しきれなかった金額が18万円あるものの、翌年の住民税から控除できる金額は97,500円が上限です。所得税と翌年の住民税の合計では、197,500円を節税できます。

同様の方法で計算すると、2年目以降の節税対策効果のシミュレーションも可能です。中古住宅の場合は10年分、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合は13年分をシミュレーションすると、期間を通した節税効果を把握できます。

給与所得者が住宅ローン控除適用を受けるためには住宅ローン初年度に確定申告を行い、必要書類を提出する必要があります。確定申告する際に必要な書類の種類と手続きの流れは、以下の通りです。

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」

住宅ローン控除を利用する目的で確定申告する際には、以下の書類を準備しましょう。

上記はすべて、いずれの住宅を取得・新築して住宅ローン控除を利用する場合にも必要な書類です。認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅で住宅ローン控除を利用する場合には別途の書類を準備して、住宅の性能などを証明する必要があります。買取再販住宅で住宅ローン控除を利用する場合には、対象の住宅が耐震住宅か・要耐震改修住宅かによって準備する書類が変化することから、事前に詳細を確認し、不足なく揃えてください。

出典：国土交通省「令和６年度税制改正における住宅ローン減税の制度変更Ｑ&A」

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」

出典：国税庁「令和5年分　住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用）」

住宅ローン控除を利用する初年度は、2月中旬から3月中旬の確定申告期間内に手続きを行うことが必要です。確定申告が遅れた場合には住宅ローン控除を受けられる期間が短縮されるケースもあるため、早めに行動することをおすすめします。

住宅ローンを利用する目的で確定申告する際の主な手順は、以下の通りです。

計算明細書や確定申告書に必要事項を記入する際には、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。確定申告書等作成コーナーを利用した場合には画面の案内に沿って必要事項を入力すると、記入に必要なデータを自動計算してくれます。

ただし、確定申告書等作成コーナーを利用して確定申告書を作成する際には、マイナンバーカードが必要です。マイナンバーカード以外の本人確認書類を利用したい場合には、自分自身で計算明細書や確定申告書に必要事項を記入する必要があります。

会社員が確定申告を行うと、手続きの約1か月後に還付金を受け取ることが可能です。所得税で控除しきれなかった分は翌年の6月以降、住民税から差し引かれます。

出典：国税庁「住宅ローン控除はスマホで簡単！自宅申告！」

会社員が2年目以降に住宅ローン控除を利用する場合には、年末調整で対応が可能です。自営業者・個人事業主など年末調整を受けられない人は、2年目以降も確定申告を行って住宅ローン控除を受けてください。

以下では、年末調整で住宅ローン控除を利用する際の必要書類と手続きする際のポイントを紹介します。

年末調整で住宅ローン控除を利用する際には、以下の書類を用意して、勤務先に提出します。

証明書兼申告書は、初年度の確定申告内容をもとに作成されています。内容が実情と異なる場合には住宅ローン控除を受けられなくなるリスクがあるため、注意しましょう。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書を受け取った後に繰り上げ返済を行い、残高に変更が生じた場合、金融機関に連絡して再発行を受ける必要があります。書類の再発行には時間がかかるケースもあるため、極力早めに行動しましょう。

証明書兼申告書は確定申告した年にすべての年度分が送付されることから、2年目で使用する書類以外は大切に保管してください。万が一、証明書兼申告書を紛失した場合は速やかに税務署へ連絡し、再発行手続きを行なう必要があります。

出典：国税庁「年末調整で住宅借入金等特別控除を受ける方へ（令和５年居住者用）」

年末調整で必要書類の提出を失念した場合には、企業の担当者への相談が必要です。担当者が手続きする前に対応すれば、当初の期限を過ぎた後にも提出を受け付けてもらえる可能性があります。会社で提出を受け付けてもらえなかった場合には、初年度同様に確定申告することで住宅ローンの利用が可能です。

年末調整した場合の還付金の受け取り方は、企業によって異なります。一般的には12月や1月の給料に上乗せして支払われるものの、賞与として還付されるケースもあるため、担当者に確認してください。

住宅ローン控除は、住宅購入者の経済的負担を軽減する重要な税制優遇措置です。控除を受けるためには、住宅の性能や取得時期に応じた適切な条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除を受ける際は、初年度に確定申告が必要です。ただし、2年目以降は年末調整を利用することで簡単に控除を受けられます。住宅ローン控除を最大限に活用し、税制上のメリットを受けるために、制度の仕組みを正確に理解し、適切な手続きを行いましょう。